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房地产开发经营与管理 房地产开发经营与管理 第三章 第三章 房地产项目开发投资与融资 房地产项目开发投资与融资 【本章学习目标】 【本章学习目标】 一般了解房地产项目开 一般了解房地产项目开 发投资与融资的基础知识； 发投资与融资的基础知识； 财务评价、筹资与筹资方 财务评价、筹资与筹资方 式、房地产金融的基本知识 式、房地产金融的基本知识 和内容；对技能点和掌握点 和内容；对技能点和掌握点 有一般性的了解。 有一般性的了解。 第一节 房地产项目开发投资概述 第一节 房地产项目开发投资概述 一、房地产项目开发投资的基本概念 一、房地产项目开发投资的基本概念 （一）投资要素 （一）投资要素  投资是指投资者为了获取未来  投资是指投资者为了获取未来 的收益将资金、土地、设备、物 的收益将资金、土地、设备、物 质、技术等生产要素投入社会再生 质、技术等生产要素投入社会再生 产过程的经济活动和经济行为。投 产过程的经济活动和经济行为。投 资行为是社会经济发展的基本推动 资行为是社会经济发展的基本推动 力。 力。 1．投资主体 1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投 投资主体即投资者，是指组织投 资活动、筹集和提供投资资金、进行 资活动、筹集和提供投资资金、进行 投资决策并实施投资的行为主体。 投资决策并实施投资的行为主体。 投资主体须具备如下四项基本条件： 投资主体须具备如下四项基本条件： （1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。 2．投资客体 2．投资客体 投资客体即投资对象、目标或标的 投资客体即投资对象、目标或标的 物。 物。 3．投资目标 3．投资目标 投资目标是指投资活动要达到的目的 投资目标是指投资活动要达到的目的 和投资者的投资动机。 和投资者的投资动机。 4．投资方式 4．投资方式 投资方式是投资过程的运行方式，或 投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。 投资和间接投资两类。 （二）投资的经济实质及分类 （二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。 投资的经济实质就是资金的运动。 准备阶段 生产阶段 销售阶段 准备阶段 生产阶段 销售阶段 储备资金 生产资金 成品资金 储备资金 生产资金 成品资金 增值 商品销售 增值 商品销售 货币形态 货币形态  1．按投资主体分类  1．按投资主体分类 分为：国家投资、企业投资、个人投资。 分为：国家投资、企业投资、个人投资。  2．按投资客体分类  2．按投资客体分类 ①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、 ①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、 无形资产投资。 无形资产投资。 ②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动 ②按经济性质不同，可分为：固定