崇州项目产品规划建议及推盘思路.pdf

崇州项目产品规划建议及推盘思路 一、 崇州市场分析 （一）崇州概况 崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都37公里，位于天 府之国的腹心。全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面 积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口64.15万人。市辖25个乡镇。 崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县 制，1994年撤县设市。崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重 镇”之称。 崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。 1994 年6月经国务院批准撤县设市，崇庆县之名自此成为历史。 崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮 棉专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基 地县。其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。 称为“龙门贡茶”。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。此外该 市的竹编、藤编制品也远近闻名。 崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景 旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多 彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。 水系发达，市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。3条主要河流 同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至新津县境内汇入岷江。 矿产资源丰富；森林植被树种繁多，全市森林覆盖率为42.1%；野生动物种 类繁多,崇州市是全国十四个熊猫生态自然保护区之一。 交通便捷，作为历史文化名称城、中国优秀旅游城市的崇州市，距成都37 公里。现有成温邛公路、成温邛高速公路等直通成都市，于2006年与光华大道 1 延线接通的崇庆路，使得出行更加方便，驾车至成都仅需20分钟左右。崇州市 区交通以具有地方特色的人力三轮车和公交车为主。 未来规划中的捷运交通有：  轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起 于地铁4号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长55 公里。  规划建设成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通 道，届时将拉动当地的旅游经济发展。 （二）崇州房地产市场发展情况 近年崇州市房地产市场整体情况 2006年全市共完成房地产开发投资56169万元，增长71.4%，实现商品房销 售额50799万元，增长118.61%。商品房销售面积（现房+期房）24.1万平方米， 同比增长99%。其中住宅现房销售8.41万平方米，增长61.11%，期房住宅销售 12.15万平方米，增长76.34%。在良好的销售状态下，商品房屋的积压大幅下降， 与上年相比下降22.98%。 2007年上半年，随着崇州市政府倾力打造“亲水崇阳、湿地羊马、青城街 子”，房地产市场继续保持快速健康发展的势头，商品房销售持续火爆，整个住 宅与房地产市场运行情况总体较为良好。 1、商品房供给分析 2007年上半年，崇州市房地产开发企业共有31家，2007年上半年批准预售 面积为11.04万平方米，其中住宅为10.69万平方米，商业用房0.35万平方米， 与去年同期相比，批准预售面积减少5.48万平方米，下降幅度为33.17%， 2、商品房销售情况分析 2007年上半年崇州市新建商品房合同备案1557件，销售面积15.41万平方 米，合同总额为3.98亿元，其中住宅销售14.09万平方米，营业用房销售1.32 2 万平方米，与2006年同期相比合同备案增加34%，销售合同金额增长34.45%， 销售面积减少0.16万平方米。 从崇州市商品房销售情况来看，住宅销售供不应求，基本无空置现象，商业 用房由于2000年以来，供应量较大，目前正处于消化存量阶段，到2007年年中， 有近一万平方米的商业用房空置。 从销售的住宅套型来看，住宅套均面积在90平方米以内的比较热销，120 平方米以内的次之，大套型的房屋销售有一定的难度，销售周期较长。 3、从消费者的组成情况分析 近年来，随着崇州市房地产开发的楼盘品质不断提升，特别是滨河路周边和 街子楼盘已吸引了一批外地购房者，外地人购房目前已占到30%左右的比例，外 地人到崇州购房将会越来越多，本地人