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房地产估价与房地产金融风险 李 勇 1 张 伟 2 陈灿平 1 (1 ·西南民族大学管理学院,四川成都, 610041; 2 ·西南财经大学研究生部,四川成都 610074) 摘要: 由于房地产估价和房地产金融风险存在着一定的相关性,因此研究房地产估价理论 与实践对防范金融 风险有着一定的现实意义。本文从估价理论与方法,估价中介与银行、客户的关系,估价师与 估价队伍建设以及行 业协会建设等四个方面论述了房地产估价中存在的问题,并提出了自己的一些观点和解决办 法, 以此来加强对估 价行业的规范和对房地产金融风险的防范,防止20 世纪末的东南亚金融危机在我国重演。 关键词:房地产估价;理论与方法;制度建设;金融风险 中图分类号:F287 ·8 文献标识码:A 文章编号:1004—3926(2005)03—0219— 04 收稿日期:2004-11-18 作者简介:李勇,西南民族大学管理学院讲师,西南财经大学产业经济学博士研究生;张伟,西南 财经大学 2003 级产业经 济学博士研究生;陈灿平,西南民族大学学报编辑部,四川大学经济学院博士研究生。 我国房地产业近年来高速发展,并日趋成熟,我 国政府已经决定把房地产业、尤其是住宅产业作为 国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易 产生泡沫经济,引发金融风险的行业。房地产估价 对保持房地产市场的健康发展,防范金融风险具有 重要作用,因为在房地产抵押贷款中,房地产估价起 着重要的中介作用。如果估价行为不规范,低值高 估,将会带来房地产信贷风险,而持续性的低值高估 可能导致金融泡沫,继而引发金融危机,危及整个国 民经济的健康运行。由于我国房地产评估业才刚刚 步入第十一个年头,各方面体制还不健全,评估理论 和评估方法与西方国家相比还显得陈旧,评估机构 与原主管机关脱钩改制后还与原单位存在千丝万缕 的关系,估计师队伍也刚建立起不久,人员素质参差 不齐,职业道德有待于进一步规范等等。房地产估 价业的现状,导致在房地产抵押贷款中存在着很多 风险诱因,这无疑加大了房地产金融的风险。 本文的研究重点主要是在房地产抵押贷款中, 如何加强房地产中介环节———房地产评估的真实性 和科学性,从而提高房地产放贷质量,有效的控制金 融风险,保障房地产业的健康发展。 一、估价方法 1.我国在抵押评估的理论与方法研究滞后。我 国目前普遍应用的三大基本方法即市场比较法、成 本法和收益还原法,其他方法如路线价法、长期趋势 法、假设开发法等应用极少。现在抵押评估实务中, 几乎都采用的是市场比较法,并且 1999 年建设部颁 布的《房地产估价规范》( 以下简称《规范》)也对估 价方法的选用提出“有条件选用市场比较法进行估 价的,应以市场比较法作为主要的估价方法”。市 场比较法,虽有其存在的科学性和合理性,如在存在 大量类似房地产的交易,且交易信息比较容易获得 的情况下,市场比较法是相对比较合理可靠的评估 方法。但是,一味的信任和采用该方法,也有其弊 端。虽然市场比较法能较真实的反映该抵押物在估 价时点上的真实价格,但该方法最大的缺陷是不能 够对该抵押物未来的价值风险做出客观的评估,从 而使银行的对未来风险无法预测。例如上次东南亚 金融危机,其中一个原因就是抵押贷款市场不规范, 抵押评估方法落后,在房地产高峰期,银行按房地产 实价抵押贷款,即价格上涨,贷款额也相应增多;但 一旦经济不景气,房地产价格下跌时,会首先诱发房 地产金融危机。日本 80 年代末泡沫经济破灭时,抵 押房地产的市场价值只能补偿全部贷款额的十分之 一。 即使采用市场比较法有其科学性,但在实际操 作中,也有相当大的困难。这主要是由于我国房地 产二级市场不发达,交易量少,可供选择的与估价对 象类似的、成交日期又在一年内有三个以上的可比 较案例较少。另外,我国房地产估价协会普遍缺乏 这样一个资源共享的二级房地产市场交易的数据库 和信息平台,而各评估机构各自为政,主要靠自己评 估案例的经验积累和市场调查来收集所需的价格信 息,这样就造成各评估机构长期处于信息互相封锁 的状态,从而会出现对同一宗估价物由不同的估价 220 机构评估会产生不同的估价结果的现象,并且结果 差异会很大,这就使评估机构丧失了其客观性的特 点。 虽然在抵押贷款时采用的是市场比较法,但一 旦贷款方违约后, 由银行收回抵押物并对其处置时, 采用的却是协议转让或是拍卖等方式。抵押物的拍 卖由于展示时间的限制等原因,交易情况显然不同 于正常的房地产市场交易,其价格通常低于正常市 场