台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理.pdf

房地产开发 CHINA REAL ESTATE 台北捷运系统 联合开发场站上盖物业的运营管理 张世杰1 (1.清华大学房地产研究所，北京 100084) 摘要：地铁的建造和运营对地方政府而言，需要进行高额的财政投资和补贴。为减轻财政压力和管理负担， 地方政府往往需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足够的开发资金和专业的设计、开发及运营 管理支持。对于私营机构而言，能否确保合理、稳定的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联合开 发的积极性。而这种合作关系下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保证足够的现金流入，是合作 成败的关键问题。本文根据相关法律法规和契约条款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业移转四 个阶段，分析总结了台北捷运系统联合开发场站上盖物业在运营管理阶段的有关经验，对未来大陆城市进 行地铁及场站上盖物业联合开发具有一定借鉴意义。 关键词：台北，捷运系统，上盖物业，联合开发 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)04-0016-23 收稿日期：2012-12-10 1 重要性 票的收入来收回建设投资并达到盈利的目的。将 地铁是各大城市缓解地面交通压力，改善居 地铁场站上盖物业的开发运营权利一并赋予开发 民出行便捷程度的重要基础设施。然而，建造和 建设地铁系统的私营机构，使私营机构获得相应 运营地铁系统对地方政府而言，需要进行高额的 的租金与管理费用，以弥补运营阶段的成本支出 财政投资。受限于地方财政压力，地方政府往往 并回收建设投资，为政府和私营机构联合开发地 需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足 铁系统提供了双赢的解决方案。在这种合作关系 够的开发资金和专业的设计、开发和运营管理支 下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保 持。而对于私营机构而言，能否确保合理、稳定 证足够的现金流入，是合作成败的关键。 的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联 台北市在发展捷运系统的过程中，对地铁场 合开发的积极性。由于地铁票价受到政府的价格 站和上盖物业，较多地采用了联合开发的模式。 管制，在后期运营过程中，私营机构很难依靠车 为实现私营机构和公共利益的最大化，台北市将 16 房地产开发 CHINA REAL ESTATE 图1：营运人选定流程 图2：利益相关人之间的权利义务关系 参与投资人申请 台北市政府 监 不通过 督 捷运公司审查 合作 捷运公司 投资者 联合开发契约 通过 转