商业地产建筑规划与设计.pdf

第 11 期：商业地产建筑规划与设计 本期主题：中国商业地产建筑规划与设计 嘉宾讲师：中国建筑北京设计研究院总建筑师 董少宇 主题背景： 商业地产从立项到开业运营，涉及多个环节，而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一 环。商业地产发展至今，在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩，但同时 也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富，商业地产项目所承载的功能也日渐增多， 对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求？建筑一旦落成，可改造的空间非常少，为保 证作品最终能够符合入驻各商家的要求，建筑师在进行规划设计时，要考虑到哪些因素？对 比商业地产发达的国家，我国的建筑设计领域，存在欠缺并急待改善的问题有哪些？ 新浪乐居商业地产专业讲台第 11 期，有请知名建筑规划设计专家董少宇先生，为我们 一一解答。 主持人：欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑 规划与设计。据我所知，董老师在八几年的时候，就已经开始参与商业地产的建筑设计了， 当时的国贸项目，现在在北京是绝对的地标性商业建筑了，当时的情况是怎么样？ 董少宇：当时做的时候还没有商业地产这个概念，应该就称它是一个大型的综合体，现 在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的 综合体概念的第一个项目。 以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资，这方面国家旅游局 是甲方，从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务 所帮助做的策划国贸一期，最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概 念引进来的。国内商业地产的概念大约是在 90年代末、本世纪初的时候出现，当然那时候 的商业地产的概念还比较幼稚。 我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统，大体上是这样一个情况。 第一大系统以商务部为主，它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物 中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是，侧重于零售业，是零售业的房地产。因为所 有的运营商都在商务部、物流都在商务部，基本上控制了零售业的资源，所以从这点上是有 优势的。它对零售业的运营非常专业，但对于房地产应该不是太内行。 第二个系统是我们房地产界，基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会，叫中 国房地产业协会，是以开发商为体系做的商业地产，最早的商业地产是从这儿引发出来的。 这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来，投资 是由房地产投资，权属是归当地的商业管理部门，比如说归北京市的商业局管。最早是国家 投资，后来变成了房地产开发商投资的时候，由于它对投资回报的要求左右了商业规划和业 态的配置。这样就出现了两大体系相互结合的问题。 从房地产商角度说的商业地产包括了酒店甚至包括文化设施、电影院、写字楼等等。它 从开发角度能做的，只要不是卖掉的、能以租赁方式经营的从他的角度来说都是商业地产。 它的范围比商务部的宽得多。 从国际上来说所谓的商业地产主要是以持有的方式来看，如果是卖掉就不是地产了，如 果是自持经营就叫商业地产。这种区分应该就是比较清楚了，拿北京来说，华贸中心就是商 业地产，北京万达广场有一个写字楼被他们卖掉了，这样权属不是你的，物业是不可以切割 的，严格意义上来说不是商业地产的。这种定义所以在国外也叫自持型物业，一定是自持， 因为只有自持了才能统一管理和运营。其实现在我们国内的开发商也意识到了这一点，对商 业地产还是希望自持，大家认识到了自持的好处是比较明显的，但实际上还是有资金的压力 的。比如说他需要换成现金才可以支持他们下一步的开发，变现渠道比较有限。 主持人：董老师见证了我们商业地产这几十年的发展，您是从最开始就从事商业地产的 建筑设计？ 董少宇：我做设计倒没有倾向于商业地产，只是回过头来看商业地产的案例比较多，商 业综合体比较多。另外我在 80 年代末、90 年代初的时候给经贸部做了一个商品大楼，这是 一个专卖店的形式，设计莲花小区的时候我们设计了一个居住综合体。相当于一个地下商业 街，因为它周边没有设施，所以我们就在莲花小区的地下做了一个商业街，现在来看是不错 的。 比较巧合的是，我最开始学习建筑设计的时候，第一个独立做设计的项目是小百货店。 那是 76 年、77 年，到现在已经 30 多年了。我没上大学之前就先进了设计院，当时没有设 计师进到设计院，因为大学已经停止招生了。最后设计院缺人就从社会上招了一批