阳逻项目可行性分析1.docVIP

中冶置业武汉有限公司 MCC REAL ESTATE WUHAN CO.,LTD. 武汉市新洲区阳逻街P（2008）005号地块项目 可行性分析报告 二 ○ ○ 八 年 元 月 武汉市新洲区阳逻街P（2008）005号地块 可行性分析报告 前 言 本报告结合目前房地产市场发展情况，从我公司实际情况出发，对该区域市场趋势进行了预测，以便公司正视进入市场的危机和风险。同时我们以销售价格定位为依据，用剩余法综合估算出该项目合理的地价水平，为公司科学决策是否参与该地块开发提供参考依据。 根据公司《项目管理手册》规定，在形成投资决策前，我们需进行详细的可行性研究与分析，报公司投资决策委员会审议。 第一章 项目概况 地块位于武汉市新洲区阳逻经济开发区，北邻柴泊湖，西邻平江大道，南邻规划建设中的环湖路。地块场地未平整，场地内有少量建（构）筑物，无水、电等市政配套设施。属新洲区储备机构储备地块。 地块位置一、地块概况 地块位置 该地块总用地面积30867.57㎡，净用地面积28105.55㎡容积率3.0，建筑面积约84300㎡。 二、地块所在区域介绍 武汉阳逻经济开发区是湖北省、武汉市重点对外开发区，是新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉阳逻经济开发区地处长江中游北岸武汉市新洲区阳逻街，距武汉中心城区20公里，是武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进武汉东北地区经济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之一。开发区规划面积35平方公里，分为港口物流区、工业园区和综合生活配套区，其发展定位为：华中地区重要物流中心，现代港口、工业新城。 第二章 区域房地产市场分析 一、土地市场 阳逻经济开发区为武汉市房地产开发新兴区域，土地市场处于起步阶段，土地供应量相对充足。但由于大量开发企业扎堆进驻阳逻及阳逻自身土地价格相对市区较低，造成阳逻土地价格涨幅明显。 二、房产市场 武汉城区近年来房价上涨明显，阳逻地区作为武汉市新兴的房地产开发市场，价格相对城区项目较低。但近期涨幅明显，多数项目已接近或突破3000元/m2。 目前柴泊湖地块已成为阳逻房地产开发热点区域，由于其得天独厚的自然景观环境，造成环柴泊湖开发项目众多。但由于阳逻房地产开发尚处于起步阶段，开发项目存在质量良莠不齐，开发规模大小不等等问题。同时由于阳逻基础设施建设尚需完善，多数楼盘基本生活配套均不完善，城市整体规划总体仍较为落后。 第三章 项目开发建议 一、地块条件及环境分析 分类指标 交通条件 人文环境 商业环境 周边医疗 生活配套 城市规划 自然景观 经济环境 场地情况 人口环境 市场环境 分类权重 0.175 0.125 0.115 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类得分 6 6 4 4 4 6 8 5 5 5 6 评价 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比景观住宅，兼顾自住与投资功能。 二、产品定位建议 建筑形态定位—高层景观住宅：根据本地块规划指标及地块周边环境，建议设计以高层为主，与周边自然环境和谐统一的景观住宅。 品质定位—中端偏上：本项目滨临柴泊湖，景观资源优良，空气清新，具有中高档景观住宅区的规模及景观优势。但该地块目前交通及周边生活配套尚待进一步完善，因而建议该项目定位中端偏上。 价格定位—低开高走：项目总建约8.5万㎡，预计开发周期约2年，随着阳逻地区基础设施的完善，价格区间具有一定增长空间，易于采用低开高走的定价策略。 品牌定位—中冶系列品牌：通过本地块开发，树立开发商品牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又一重要目的。 三、技术指标分析 根据项目地块规划设计（土地使用）条件，结合产品定位建议，拟定如下技术经济指标。 总用地 面 积 净用地 面 积 容 积 率 开发 面积 (万㎡) 其 中 设计 套数 (套) 其 中 住 宅 (95%) 商 网 (5%) 住宅 套数 商网 套数 46.30亩 (30867.57㎡) 42.16亩 28105.55㎡ ≤3.0 8.43 8.01 0.42 932 890 42 说明：住宅户型平均按90㎡/户考虑；商网户型平均按100㎡/户考虑。经咨询，小区不需配建幼儿园，其他配套公建可设计在底层架空层内。 四、项目开发建议 结合我公司实际开发能力，计划该地块于2009年上半年动工，2010年上半年竣工，销售工作从2009年下半年启动，2010年下半年实现清盘。总体开发周期约2年。具体如下表： 开发期 类别 2009年 2010年 3月 6月 9月 12月 15月