严重影响正常居住研究应用.doc

房屋质量问题严重影响正常居住使用司法认定问题研究 作者：徐海谋 孟恩海 摘要：最高人民法院《相关审理商品房买卖协议争议纠纷若干问题解释》第十三条对于因房屋主体结构质量问题以外其它质量问题严重影响正常居住使用，买受人协议解除权和损害赔偿请求权要求过于标准和笼统，在司法实践中难以直接适用，需要法官充足利用自由心证方法来进行综合、直观、不偏不倚感知和判定，但这也就造成了司法裁判上难题和不一致性，有鉴于此，笔者就近期代理部分同类型案件及对该要求司法认定问题展开讨论。 关键词：质量问题，严重，自由心证 对于商品房质量问题，中国司法审判实践中，实质上将之分为房屋主体结构质量问题和其它质量问题两种类型。我们将以一则案例为引言，在中国现行法律制度框架下展开讨论，着重探讨相关商品房买卖协议司法解释第十三条第一款“严重影响正常居住使用”司法认定问题，以期探求司法裁判中处理相关争议纠纷合理路径。 一、案例 7月7日，原告甲向被告乙企业购置其开发房屋一座并签署《商品房买卖协议》。甲根据约定向乙企业一次性付清全部款项2138595元。5 11月，甲以房屋存在质量问题严重影响正常居住向人民法院提起诉讼，要求解除双方签署《商品房买卖协议》、退还购房款2138595元；并赔偿其经济损失。庭审中，甲向法庭提交了《商品房买卖协议》、付款凭证、历次验收时房屋漏水照片等证据，乙企业提交了房屋完工验收手续（五方验收）等证据。主审法官和合议庭组员两次前往涉案房屋进行了探勘，同时人民法院委托判定机构对房屋是否存在质量问题及是否影响正常居住等进行了判定。判定机构经过检验，出具判定意见：（1）涉案房屋在交付时存在质量问题；（2）涉案房屋经维修后，现在仍存在部分漏点；（3）涉案房屋现在不影响正常居住。 二、房屋质量问题分类及现行法律规制 （一）房屋质量问题概念和范围 通说认为，房屋质量问题是指房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其它土建工程、电气管线、上下水管线安装工程、供热、供冷系统工程等出现质量问题。 房屋质量问题分类 笔者依据现在建设工程施工领域相关法律要求和建筑专业技术通说角度出发，对房屋质量问题分类进行了简单总结，大致有以下三种划分方法： 1、程度递进分类法 依据《建筑法》第六十三条之要求，中国在房地产工程建设领域，将建筑工程质量问题划分为建筑工程质量事故和建筑工程质量缺点两类。建筑工程质量事故通常是对工程结构安全、使用功效和外形观感等影响较大，损失严重质量问题。从广义上说，工程质量事故全部是程度不一工程质量缺点，当质量缺点达成一定严重程度时，就组成质量事故。工程质量事故是指建筑工程质量不符合设计图纸和国家颁发施工技术验收规范或质量检验评定标准要求，必需立即进行返工或加固处理工程质量问题。工程质量事故按其发生部位、严重程度和造成经济损失大小，能够分为重大质量事故、大质量事故和通常质量事故。《建筑企业管理基础》，白福义，中国铁道出版社1996年版，第318 《建筑企业管理基础》，白福义，中国铁道出版社1996年版，第318页。 《房屋建设工程质量保修措施》第三条 本措施所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程完工验收后在保修期限内出现质量缺点，给予修复。 本措施所称质量缺点，是指房屋建筑工程质量不符合工程建设强制性标准和协议约定。 2、部位分类法 在中国房地产及其它建筑工程行政管理体系中，对于房屋质量问题通常分为“房屋地基基础和主体结构质量问题”和其它质量问题。如《建筑法》第六十条要求“建筑物在合理使用寿命内，必需确保地基基础工程和主体结构质量。建筑工程完工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺点；对已发觉质量缺点，建筑施工企业应该修复。”即是基于此种分类而做出要求。我们认为，以房屋质量部位及其建设原因进行分类相对而言有利于区分房屋质量问题。这种分类相对是科学。 3、综合分类法 综合标准说认为，区分房屋质量问题划分标准应该首先基于房屋质量问题原因或部位进行区分，然后再依据质量问题严重程度进行划分。最高人民法院出台《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十二条、第十三条要求即是先区分主体结构（含地基基础）和其它质量问题作出第一层级划分，再对其它质量问题对房屋正常居住影响程度划分为严重和通常两个层级。 具体而言，司法实践中，各级法院处理因房屋质量问题而引发商品房买卖协议纠纷时，通常将房屋质量问题划分为三个层次：（1）显著主体结构质量不合格，所谓“主体结构”是指房屋关键构件相互连接、作用平面或空间组成体。依法及行业要求，其必需含有符合技术要求强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身多种载荷。主体结构问题当然也包含地基基础工程质量问题。（2）属于能够保修通常质量问题，这是指在除地基基础和主体结构之外其它质量问题，经修复后不影响正常居住使用