物业企业财务管理 物业企业财务管理 065维修资金管理.pptx

6.5 维修资金管理一、物业维修资金的定义 物业维修资金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 为加强住宅共用部位、共用设施设备维护基金的管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部所发布的自2008年2月1日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，各城市都建立了各自的住房维修资金缴存使用的具体实施办法。　二、物业维修资金的管理1.交存 根据有关规定，开发商和购房者均应在签订房屋买卖合同时缴纳物业维修资金。 在前期物业管理期间（业主委员会成立之前），开发商应将物业维修资金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户，任何人不得动用。 业主委员会成立之后，开发商应将物业维修资金移交给业主委员会，由业主委员会委托物业管理单位管理，专项用于物业维修，不得挪作他用。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地省（直辖市）、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。业主分户账账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及及时续交。2．使用 业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设（房地产）主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2／3以上、人数占总人数2／3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。 可由物业企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议，没有物业企业的，由相关业主提出使用建议（在住宅专项维修资金列支范围内由专有部分占建筑物总面积2／3以上、人数占总人数2／3以上的业主讨论通过使用建议）。根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定，以下4项费用不得从住宅专项维修资金中列支：①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。要主本的，②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设因照的金业，备的维修、养护费用。③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。④根据物业服务合同约定，应当由物业企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。本章小结 本章主要阐述了营运资金管理的基本内容、概念、特点以及维修资金的管理和使用；介绍了物业企业持有现金的目的的和成本、最佳现金持有量的确定以及现金的日常管理；明确了应收账款信用成本的确定、管理政策以及日常管理；阐述了存货成本的内容以及存货控制方法、经济进货批量的基本模型和方法；最后介绍了物业维修资金的使用和管理。