永生生活服务经营分析报告.pdf

永生生活服务经营分析报告 2020 年 12 月 1 业绩飞速增长，跻身行业十强 1.1 旭辉旗下物管平台，行业黑马快速崛起 上海永升物业管理有限公司（“永升生活服务”），成立于 2002 年，经过近 20 年的发展， 公司已成为行业的龙头企业之一，管理项目类型涵盖住宅、商业、园区、办公楼等十大业态。 2019 年公司荣列中指院物业服务百强企业第 14 位及中物协会发布的物业服务企业上市公司 十强第 7 位。公司发展主要经历了 3 个阶段： （1）起步阶段（2002-2019 年）：2002 年旭辉集团正式成立物业公司，命名为永升物 业；2003 年公司开始为由旭辉集团在北京开发的物业提供物业管理服务；2006 年，公司业 务版图进一步拓展至上海，并逐步进驻长三角的其他城市。 （2）业务拓展阶段（2010 年-2017 年）：2010 年，公司开始提供非业主增值服务；2012 年公司荣获由住房和城乡建设部颁布的“一级资质物业服务企业”；2013 年公司开始为由第 三方物业开发商开发的物业提供物业管理服务，并开始提供社区增值服务；同年，公司获得 ISO 9001:2008 质量管理体系认证、ISO14001:2004 环境管理体系认证及 GB/T28001-2011 职业健康安全管理体系认证；2014 年公司首次进入行业百强，荣列中指院物业服务百强企 业第 67 位；2016 年公司在管总建筑面积超过 1000 万平方米，综合实力排名进一步提升至 第 31 位。 （3）新发展阶段（2018 年-至今）：2018 年公司于香港联合交易所主板上市，进入新的 发展期；2019 年公司进行战略定位转型，简称由“永升物业”更新为“永升服务”，高端品 牌永升铂悦管家正式发布。上市后的永升陆续收购了青岛雅园等物管企业，综合实力不断加 强。公司自 2020 年 6 月开始成为旭辉集团的附属公司，与集团的合作进一步加深，开启新 的发展篇章。 图 1：公司发展历程 数据来源：公司官网，市场研究部 1 1.2 旭辉并表永升，强化战略协同效应 并入旭辉集团，战略协同进一步加强。2020 年 5 月旭辉公布以总对价港币 7.83 亿向林 氏家族收购 5%永升生活服务股票（7682 万股），交易完成后旭辉控股对公司的持股比例增 至 26.48% ，将公司纳入并表。同时林氏家族将持有永升生活服务的 23.64%股权对应的投票 表决权，委托予旭辉控股，旭辉控股合计持有永升生活服务 50.12%的投票权，形成对永升 生活服务的控制。此次并表将有助于提升旭辉及永升协同效应，一方面公司将借助旭辉集团 的影响力，提升第三方项目拓展的中标率；另一方面旭辉目前发展业务遍及长租公寓、教育、 养老、建筑产业化、基金管理、工程建设、装修软装服务等，公司的增值服务可与旭辉旗下 的多元业务形成联动，通过整合资源、平台扩展促进各业务板块的协同发展。 图 2 ：公司股权结构 数据来源：公司官网，市场研究部 图 3 ：旭辉打造房地产生态圈 数据来源：公司官网，市场研究部 2 落实股权激励，增强管理层业绩诉求。公司于 2019 年 6 月发布公告，以林峰先生全资 持有的 Best Legend 的 2.87 亿股成立信托推出股权激励计划，主要对象是公司主要管理层 （包括董事、高级管理层及雇员）及为公司作出特别贡献的人士，激励规模达到了公司总股 本的 18.7%。充分的股权激励使管理层利益与股东利益相统一，有利于调动管理层的积极性， 增强管理层对于业绩的诉求。 1.3 营收利润齐升，增速位居行业前列 收入业绩齐升，三项业务齐头并进。公司 2019 年营业收入 18.8 亿元，同比增长 74.5%， 2015-2019 年 CAGR 达 54.0%；实现归母净利润 2.2 亿元，同比增长 122.7%，2015-2019 年 CAGR 达 94.8%。2020 年上半年实现收入 13.4 亿元，同比增长 90.0%，实现归母净利 润 1.7 亿元，同比增长 89.1%。收入增长主要来源于公司三大业务板块的同步增长，2020 年上半年物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务同比增速分