2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告.docx

物生谓之化，物极谓之变 ——2020 年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 让置业体验更美好 Professional · Sincere 前言 “物生谓之化，物极谓之变”（摘自《黄帝内经》 ），是说万物生长的规律就是不断变化，发展到极致将迎来改变，这句话很好地诠释了中国楼市二十多年的发展进程。98年房改后，中国楼市经历“黄金十年” 的蓬勃发展、极大地推动了中国经济增长。08年经济危机后，先后经历三轮市场周期，房地产对实体经济的挤出成为社会关注的焦点。十九大定调“房住不炒” ，房地产业迎来前所未有的制度监管，值此“十四五”开局之际，我们再度审视近年来的宏观环境变化及楼市政策脉络，深刻意识到楼市即将进入新的发展阶段。 面临不断变化的国内外经济形势，“十四五”明确构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。然而外需难以成为新的增长点、内需中的消费也无法快速提振，未来在双循环发展格局下，将走向“房产”、“基建”双驱动的发展模式，房地产定位将重新塑造、楼市进入新的发展阶段。“物极谓之变” 深刻阐述了当前楼市面临的转折。《十四五规划和2035 远景目标的建议》中明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”，“十四五”期间将强化房地产合理的经济地位，相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排、确保房地产业“不越位”！ 新起点、新征程，“十四五”期间房地产业依然大有可为。当住房回归消费属性、房地产同实体经济均衡发展之时，我们建议房企未来主要把握两大核心投资逻辑，一是把握以人为核心的新型城镇化发展机会、二是把握跟随产业发展路径的市场机会。短期依然关注货币周期下的投资窗口，合理分配投资比例、调整货值结构，既要做好长远战略、也要落地实施拿好每一块地。 2 C目录 C O N T E N T S 十四五新发展格局下的楼市新定位 2020十三五收官年楼市市场特征 十四五期间楼市总体趋势及机会 对房企的投资建议 3 第 一 十四五新发展格局下的楼市新定位 章 4 十四五确立双循环相互促进的新发展格局 十四五期间强化房地产合理的经济地位 5 中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局 “构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”写入 《十四五规划和2035远景目标的建议》， 实际上是明确未来“消费、投资、净出口”三架马车在经济当中的中长期定位 中共中央政治局 常务委员会会议 中共中央政治局会议 十九届中央委员会第五次全体会议 “双循环” 格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位 2020.5.14 2020.7.30 2020.10.29 2020.5.14 2020.7.30 2020.10.29 首次提出“双循环” 深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局 强调“内循环”为主体 遇到的很多问题是中长 期的，必须从持久战的 角度加以认识，加快形 成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促 进的新发展格局 写入“国民经济和社会发 展第十四个五年规划和二 〇三五年远景目标的建议” 统筹发展和安全，加快建 设现代化经济体系，加快 构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进 的新发展格局  内循环以消费和投资为抓手  内循环 外循环 外循环以净出口为抓手 注：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》在本报告中简称《十四五规划和2035远景目标的建议》 6 外循环：进出口短期难以成为经济增长点 短期：入世后中国进出口贸易增长与外部环境变化密切相关，每当外需疲软时，中国进出口金额增速放缓乃至金额下 降。短期来看，受新冠疫情影响，全球主要经济体GDP负增长，外需疲软势必影响中国进出口贸易金额的增长 50%  2001-2020年中国进出口金额同比增速（美元计价） 08年经济危  2017-2020年3季度主要发达国家实际GDP分季度同比增速 % 10 后，外软，进骤降机 需 后，外软，进骤降 口40% 疲 出 口 30% 中美贸易摩 欧债危机蔓延期间，外需疲软，进出口增长受阻受疫情影响， 主要发达国家GDP负增长擦叠加疫情 欧债危机蔓延期间，外需疲软，进出口增长受阻 受疫情影响， 主要发达国家GDP负增长 影响，进出 口增长乏力 0 20% 10% 0%  入世后，中国进出口贸易金额高速增长  -5 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42