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楼盘促销进入个性化阶段 甄爱军 未来楼市还会出现大面积促销现象吗？或者某些标杆房企打折促销，跟风者成群结队？抑或在某个时间段，房企不约而同同时展开促销活动？……答案很有可能是否定的。 根据本刊的观察，未来楼市在调控的作用下，会建立一种新的平衡，整体表现市场观望气氛趋淡，而正常的市场需求包括刚需和改善型需求等，会变得更加强盛起来。在这种情况下，房价得到支撑，因而大面积促销活动难以出现。 但这也并非意味着促销活动将从楼市中绝迹。由于调控政策的持续存在，包括投机、投资性在内的会导致房价产生异动的需求已经离场，价格变化区间变窄，成交状况肯定也无法恢复到最火爆时期的水平，但不排除部分楼盘，采取打折促销活动，来达到加快出货的目的。因此，在未来一段时间里，楼市促销会变得个性化十足。 楼市促销有别以往 近期楼市最为显著的变化就是跟风打折的情况越来越少。 日前，尚海湾豪庭传出“七折甩卖”的消息，但对市场影响并不大。据了解，该项目促销力度并不小，3.4万元/平方米左右的售价，与此前一段时间的售价相比，优惠幅度高达30%左右。记者查阅部分二手房中介挂牌价格时也发现，受开发商促销影响，不少二手房卖家也以4万元/平方米的价格抛售手中房源，某中介公司一位蔡姓业务员甚至煽情地宣称，出自该小区的一套江景房，让利幅度高达两千万元！ 但记者发现，近期跟风降价的楼盘并不多见。虽然在最近一段时间，也有楼盘宣称会给予购房者优惠，但幅度都不大。如位于嘉定主城区板块的某楼盘，新推出400多套房源，需在先行支付两万元意向金的前提下，才会优惠4万元。 而反观去年同期，以中海御景熙岸、龙湖郦城、长泰西郊别墅等为代表的楼盘，率先发起一轮促销活动，打折幅度在20%～30%之间，引起市场极大关注。也就在那段时间，跟风降价楼盘比比皆是。 同类情形在两个月前也曾出现过。其时，位于松江区的长泰西郊别墅再次大幅打折促销，打折幅度达到了惊人40%，但当时应者寥寥。而就在10月份举办的上海秋季房展会上，大部分楼盘给出的优惠幅度，基本在95折左右。 让人稍感意外的是，通常情况下，在临近年末的12月份，可能存在部分项目出于抢收业绩的考虑，会通过打折促销的方式吸引更多的购房者。但时至今日，这样的情形尚未出现。 销售策略发生变化 市场好转，导致开发商的销售策略发生根本性的变化。 以上海为例，市场回稳已是事实。根据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，11月份全市商品住宅成交面积为98.91万平方米，共计8207套，环比上月增幅达13.2%。虽然未能超过今年6月份的月成交量而创下新高，但相关人士表示，这是在促销活动并不活跃的情况下取得的成绩，因而成色更足。 与上海一样，全国各地均已显现出回暖迹象。国家统计局日前公布的必威体育精装版房地产开发投资数据显示，1～11月的房地产开发投资、商品房销售、土地成交情况明星好转。数据显示，1～11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比（较上年同期）名义增长16.7%，增速较1～10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，同比增长11.9%，增速较1～10月提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。 房地产销售状况也得到明显改善。据国家统计局统计，1～11月份，全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1～10月份提升了3.5个百分点； 其中，住宅销售面积增长2.3%，较1～10月增长3.5个百分点。特别值得关注的是，11月份的商品房销售出现大幅增长，11月全国商品房销售面积为1.2962亿平方米，环比10月上涨了25.82%。 针对这样的变化，开发商的销售策略会随之进行调整。沪上有开发商表示，未来楼市将逐渐恢复到正常状态，虽然限购、限贷等调控政策仍然存在，但经过长时间的市场消化之后，效果已不如刚出台时期明显，所以他认为未来的销售策略是把握出货节奏，有条不紊地完成全年的销售计划，而不是通过大幅打折促销，以求短期内快速获得回款。因此在这种情况下，未来靠打折促销来吸引购房者的做法将会逐渐减少。 这样的变化目前已显端倪。搜房网数据监控中心有关人士表示，由于20XX年楼市整体成交情况明显好转，在年底期间发力促销的项目数量明显少于去年同期。 研究楼盘必不可少 不过，这样的变化并非意味着打折促销活动在楼市中行将绝迹。相反，将会以一种更具个性化的形式出现。 有分析认为，在刚需和改善型需求的支撑下，楼市将会表现为交易相对活跃，价格窄幅上行的格局。在这样的市场环境中，大多数开发商只需合理定价，便可实现正常的销售目标。大多数开发商给出的只是象征性优惠，比如98折等。但凡事