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某地产项目服务大纲（ppt 29 页） ［环宇］地产项目服务大纲 服务大纲目录 一、 关于市场调查 二、 关于策划 三、关于环宇地产项目规划设计方案 四、关于环宇地产项目建筑风格、单体设计及园林 四、 关于环宇地产项目建筑风格、单体设计及园林 五、 销售及销售管理 六、 环宇地产项目的广告包装与营销推广 七、环宇地产项目的销售思路的探讨 八、财务预算与回款计划 八、 财务预算与回款计划 九、关于物业管理 十、对开发商的要求和支持 卜一、至祥策划公司环宇地产项目项目成员简述 一、关于市场调查 1、市场调查的真实价值分析 对房地产行家而言，市场调査只是对其“感 觉”的论证。这既是中国房地产的尴尬之处, 又是市场调査长久以来受非议的地方。但是勿庸 置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜 的重要保障。 2、市场调查模式设计 对至祥而言，市调是一项长期性的工作， 通过对区域市场进行多角度、全方位的调査， 找出市场空缺较大的物业类型，为发展商开发 策略、营销策略，以利项目尽快推出，使发展 商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任 的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种 方法、手段，运用得当，让人受益匪浅。 我们在进行市场调研时，大致分三类工作: 分类 项目 针对物业的市场调査 针对客户 全面的市场调查 内容 对象 具体指标 模式A：针对物业 在对当前整个或者区域市场有全面的了解时，会以目前市场上现 有的物业为对象做调研。调査内容包括：位置、规模、类型、价格、 工期、发展商销售状况等，以此作为我们开发物业的依据。发展商大 多关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实销售率的问 题。常见错误是将报价当实际价格。 销售价格的确定： 尽可能深入了解实际成交量的各种方法及利弊。 销售率的确定： 可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期） 进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝 对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适 当调整。 物业供应量的确定： 如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料 为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资 金不到位，炒地皮）；建了没报（改变项目性质、如联建、 自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）; 报建与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证 或内部认购）等情况，实地的现场调査是最可靠的办法。 （有具体的《楼盘调查表》附后） 模式B：针对客户 不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房 屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更注重环境与景 观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通 过市场调査的研究准确把握，最终抓住目标客户群，这是物 业销售成功的关键之一。 这类调研包括： 客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、 户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如 年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通 过问卷就调研者想了解的问题对目标调査对象进行访问。在 确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划 分。整个过程的难点是问卷设计及客户的配合。 （有具体的《消费者购房意向调查问卷》附后） 模式C：全面调査 房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状 况，因此一个完整全面的市场调査应该包括宏观的前景情 况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开 发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再 逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析重点 项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营 销、物业管理等）。 通常市调可分为三个阶段: I调查准备I 确定调查的问题及地域范围，并对调査目标进行初步分析, 在此基础上制定调査计划（如方式及进度、信息的范围与种 类、经费预算、组建队伍及人员培训）。 正式调查 确定调查的问题及地域范围，直接资料采取访谈、电话、问 卷、观察等方法；间接资料釆取交换、购买、委托等方法； 在采用问卷调査时，还须设计调査表及问卷，并确定抽査对 象及样本大小。 结果处理 确定市调资料来源及方法。资料进行分类、统计、得出结论, 在此基础上编写调査报告。 3、市场调查的范围及样本结构设计 对于房地产项目而言，市场调査是为了获 取有关房地产市场的信息，凡是直接或间接影 响房地产经营的信息资料都应在搜集之列。然 而在一个激烈竞争的细分市场范围内，辨别品 牌的特性应该建立在核心购买者之中，而不是 整个市场。因此，市场调査的范围设计就显得 尤为重要。 具体包括： A、本次调査的范围设计 根据所拟定调査对象各要素的特性综合概括为五个方面 1、 宏观环境调： 2、 市场营销的「4P调査 ▽ (Product)产品调查一一原有房地产产品在市场 上的状况，新开发