某地产销售策划方案.pptx

;报告结构;武汉市商品房供应量走势图;武汉市商品房成交量走势图;武汉市商品房成交价走势图;武汉市商品房市场形势总结（截至08年3月份）;光谷片商品房供应量走势图;光谷片商品房成交量走势图;光谷片商品房成交价走势图;从万科魅力之城的竞争对手来分析， 更细致入微的观察光谷片区楼市的动静变化。;光谷片区个案分析;光谷片区个案分析;光谷片区个案分析;光谷片区个案分析;光谷片区商品房市场形势总结（截至08年3月份）;报告结构;16万方销量的项目在07年的楼市中有多少？;水岸星城的支撑力???;东立国际的支撑力量;金地格林小城的支撑力量;锦绣龙城的支撑力量;静因：品牌、规模、产品等因素相对稳定 动因：市场环境、客户预期等因素相对动荡;07年与08年在市场环境与客户预期上的对比;08年相对恶劣的市场环境与客户预期， 让魅力之城16万方的年度任务趋于不可能完成的边缘！;将16万方年度任务进行逐月分解;07年区域价值透支，预计短期内难以回暖;片区成交量大幅萎缩，楼市陷入低谷;同区域集中推量，带来强大竞争压力;产品独特性面临竞争，差异性不再明显;客户持币观望，市场预期看空;大困境需要大胆量与大动作来突破;报告结构;※三个方案各有利弊，从中选择其中一种，达到项目利润最大化的目标;硬性降价;硬性降价—保利心语;软性降价;软性降价—金地格林;看好后市;看好后市;看好后市—光谷众多项目;※三个方案中建议选择最安全并同时可以为后期销售取得较好效益的方式进行，因此，我们建议采取软性降价的方式进行营销突围;如何找到合适的外衣包装魅力的“软性降价” 将是后期营销的关键！！;报告结构;客户置业多为首次;客户客层多为青年;房源购买多为紧凑;营销重大动作;推广方式及效果;通过前期的系列营销，为魅力之城带来的客户非常准确，有效的促进成交;营销效果不足：;后期产品判断;“青年置业”将是我们寻找到的最魅力的“外衣”！;;;;;青年置业梦想/买房送车;青年置业梦想/买房送宜家;青年置业梦想/买房送房间;青年置业梦想/买房送精彩;青年置业计划蓝图;报告结构;原则一：大众传播通路仍旧进行宣传 报纸——楚天都市报（市报）/武汉晚报（白领报）/楚天金报（青年报） 网络——搜房网、亿房网 电台——武汉音乐台 原则二：小众传播通路逐步渗透 漫画书宣传资料、电影片头、电视剧广告插播、武汉热线视频宣传 原则三：现场小众活动营销、增加来访量，维持现场气氛;推广通路/形象物;推广通路/宣传物料;推广通路/宣传通路;推广通路/宣传通路;推广通路/宣传通路;推广通路/小众活动;推广通路/小众活动;推广通路/小众活动;销售策略;销售策略;销售策略;销售策略;销售策略