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（合同知识）免责条款在商 品房预售合同中的适用 免责条款于商品房预售合同中的适用 所谓免责条款，是指当事人双方于合同中事先约定的，旨于排除或限制其未 来责任的条款。现代社会中经济现象变化多端，运营活动存于壹定风险，于合同 中事先约定免责条款，能够合理分担风险，保证企业合理化运营，平衡合同双 的利益关系。但如约定不当，也可能造成合同壹方凭借其地位而制定不公平的条 款，免除自己本应承担的责任，损害对方利益的后果。于商品房预售中，即经常 出现此种情形：商品房开发商籍自己雄厚资本及专业知识制定壹些对购房人不公 平的免责条款，如免除延期交房责任条款、免除房屋质量责任条款等，损害购房 人的利益。那么如何认识这些条款的效力?于审判实践中如何进行审查?怎样对免 责条款进行规制?本文根据合同法对免责条款的规定结合商品房预售的实际情况， 对之上问题进行分析和探讨，希望能对审判实践有所裨益。 壹、免责条款订入商品房预售合同条件 当事人意思自治是民法的壹项原则，于壹般情况下，法律对当事人之间协商议定 的条款且不加以过多干涉。但对合同中的免责条款，由于其所具有的特殊意义及 对合同双方权利义务的重要影响，各国法律壹般均规定制定免责条款的壹方负有 提请对方注意的义务，且提请注意应达到充分、合理的程度，以避免相对壹方于 不知情或不完全理解的情况下订立合同。如果制订免责条款的壹方未尽到提请注 意的义务，则该免责条款视为未订入合同，不得成为合同的壹部分，因而不对当 事人产生约束力。那么，怎样才是充分、合理的提请注意呢?能够从以下几个 面进行分析： (壹)文件的外型。 “文件外型须予人以该文件载有足以影响当事人权益之约款之 印象，否则相对人收到该文件根本不予阅读，使用人之提请注意即不充分。”(见 刘荣宗著《定型化契约论文专辑》第 8 页，三民书局 1988 年版。)也就是说，订 立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，认识到它是合同的壹部分。如果 文件的外型未作到这壹点，则其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商于广 告中登载房壹售出，概不退换 ，于房屋图纸上标注本公司对因施工单位责任 造成的质量问题不承担任何责任 ，于办公地点张贴的写有对非因本公司原因造 成的延期交房，本公司不承担任何责任内容的告示等。由于这些广告、房屋图 纸、告示的外型不足以使购房者明了其性质，因此如果双方于书面合同中且没有 特别说明其为合同的壹部分，则这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作 为合同的组成部分。 (二)提请注意的方法。提请注意能够采取个别提请注意和张贴公告的方式。于商 品房预售中，应以个别提请注意为原则，除非特别情况，售房方不得采取张贴公 告方式制定免责条款，否则，视为未尽到提请注意义务。 (三)清晰明白的程度。即提请注意所使用的语言文字必须清晰，明白，不得使用 含糊不清的语言文字，否则，不得作出对相对壹方不利的解释。如果于合同中的 免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被注意的位置，也 不能认为是清晰明白。 (四)提请注意的时间。免责条款必须于合同订立之前出示，提请注意也必须于合 同订立之前完成，如果是于合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否则不能 认为订入合同。如商品房销售商于预售合同订立后作出的有关免责事项的规定， 即属此类情况，除非购房者予以认可，否则，不能成为合同组成部分。 (五)提请注意的程度。提请注意应达到壹般人能理解的程度。如果免责条款中有 常人不知晓的术语，订立者应作出解释。于商品房预售中，壹般房地产销售商均 采用定式合同，或称标准合同，合同内容固定，适用于所有购房者。购房者对合 同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。如订立合同，对其中的免 责条款也只能接受。于这种情况下销售商负有比于非定式合同中更为严格的提请 注意义务。法院于审理此类案件时，应对其中的免责条款做更为严格的审查。 二、商品房预售合同中免责条款的效力 免责条款订入合同中且不等于当然有效，对免责条款的效力法律上有种种限制。 它除应符合法律关于合同效力的壹般规定外，仍应符合壹些特殊规定。对免责条 款的法律限制体现了国家对经济民事活动的干预，其目的是为了保护国家利益和 社会公共利益。于审理商品房预售合同纠纷时，法院应对合同中的免责条款的效 力进行审查。于审查时，应掌握以下几个标准： (壹)免责条款违反法律和社会公共利益的无效。我国《民法通则》第七条规定： 民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱 社会经济秩序。这是对免责条款进行限制的法律依据。因此，于预售商品房中， 有上述内容的免责条款无效。应注意的是，这里所