对于海口市别墅市场专题调查报告总结计划.docx

关于海口市别墅市场专题调查报告 西海滩项目全程策划报告 第一部分：关于海口市别墅市场专题 调查报告 前言 1—1 别墅的由来 1—2 别墅的分类及其特性分述 别墅按建筑形态分类及特性分述★独立别墅★联体别墅★联排别墅（排屋）★新型别墅 别墅按市场级别档次分类及其特性分述★顶级豪宅型别墅 ★高档型别墅 ★中档型别墅 ★经济型别墅 别墅按单套总建面积分类及其特性分述 130— 160平米 161— 200平米 201— 250平米 250— 300平米 300平米以上 别墅按建筑风格分类及其特性分述 别墅按居住功能划分及其特性分述★休闲度假型别墅★经济生活居家型别墅 投资保值型别墅 别墅区域分布分类及其特性分述 1— 3 别墅产品规划综述 别墅产品功能特点 别墅建造用材等特点 别墅小区规划特点 别墅配套设施特点 1— 4 别墅市场构成体系综述 别墅产品在市场中的卖点构成 别墅消费金字塔结构 别墅物业主要行销通路和策略 4 5 海口市别墅市场调查 （一） 市场调查选取范围说明 （二） 海口市联体别墅市场调查 （三） 海口市独立别墅市场调查 （四） 西海岸住宅市场调查 （五） 综合归纳说明 第一部分、项目研究背景 别墅的分类 目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多， 是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢 得优势、分析比较、定位决 策等至关重要。然而 ，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品 的相关同质性进行分类如下： 别墅 具体 特性 市场定位 分类 细分 四面采光， 无公 顶级豪宅 独立 共面积和空间 型高档型 别墅 可借，占地面积 最大；独门独 户，独享前庭后 院。 双联 三面采光， 占地 中、高档 联体 面积比独立别 型 别墅 墅小； 三联 有的两面采光， 中档型 占地面积更小； 四联 两面采光，占地 经济型 六联 面积小，独门、 经济型 独户、独院。侧 重以居家式的 功能住宅。 排屋 顾名思义，又称 经济型 联排 里弄 为并排连在一 别墅 式住 起的别墅，两面 宅 采光，占地面积 小，独门、独户、 有独院绿地，但 花园面积相对 较小。 叠加 又叫公寓型别 经济型 新型 别墅 墅，它是介于别 别墅 （双 墅与多层住宅 复式 之间，兼顾了别 公 墅的小密度、大 寓） 间距、多绿化和  面积控制 250平方米以上 160—— 250平 方米 160—— 200平 方米 130—— 160平 方米 130—— 160平 方米 130—— 160平 方米 130—— 160平 方米 舒适感，又有多 层低价优势。 （三）别墅小区规划特点 整体情况分析 1、海南别墅市场趋向成熟 海南别墅市场起步于 80年代后期， 发展 一直较为缓慢，进入 90年代初期， 随着 海南建省和房产业的迅速发展，在海南 出现了大批花园别墅群，形成海南别墅 市场的第一次浪潮， 但此时别墅的类型、 功能及其针对的潜在客户群均较为单 一，市场化程度较低， 因而在 93年宏观 调控 , 银跟紧缩政策后跌入了谷底。 直至 1998年下半年， 随着中国经济 的持续、高速发展，岛外市场的兴起同 时也带动了别墅市场的复苏。 经过这几年的发展，海南的别墅市 场已由单一的基本别墅类型发展成为多 元化物业共存的市场形态。排屋概念的 出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形 成表明市场逐渐走向成熟。 2、市场供应状况分析 —— 供应量持续放大 据统计，目前海口 别墅开发用地近 2 万亩，平均每个项目的占地面积在 10万 平方米左右。 以综合容积率 0.8 计算，则 近2~3年内海口别墅市场的供应量 将达 到940万平方米，这还没有计算近两年内 新批土地的潜在供应量。 —— 区域分布以近郊为主 目前绝大部分分布在交通方便、环 境较好的近郊区，其中主要分布在海口 湾及西海岸板块在售别墅项目总数占到 了海口别墅供应量的 70%以上。如下所 示： —— 价格结构合理 价格分布图 300万以上 100万以下 12% 100-200万 15% 46% 200-300万 27% 通过对在售别墅的总价进行分析发 现，目前海口 别墅供应量集中在 100万至 200万价格段， 占到了供应量的 46%；其 次是总价在 200至300万的中高档别墅， 占总供应量的 17%；而总价在 100万以下 的经济型别墅和总价在 300万以上的豪 华型别墅分别为 15%和12%。从价格上 看，海口别墅市场的产品结构与 海口市 消费结构存在 着结构性矛盾。 2、市场需求状况分析 —— 短期内需求增长有限 目前海南 约80万人口，以 5口之家计 算，约有 16万个家庭单位。按照现有人 均收入水平，结合国际惯例来统计， 将 有2％的家庭购买别