万科经营分析报告.doc

-3- 万科经营分析报告 2020年12月  1 万科历史 1.1 “多元化-房地产-地产相关多元化”探索历程 万科成立于 1984 年， 1988 年改组股份有限公司。1991 年，万科成为深交所第二家 上市公司，成为国内最早上市的房地产企业。1993 年，公司发行 B 股在深圳证券交易所 上市。2014 年 6 月，公司 B 股以介绍方式转换上市地在港交所主板（H 股）上市。 万科的发展经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探 索过程。成立之初，公司 以影视器材进口销售起家。1988 年，公司开始涉足房地产行业。而后，公司向其他行业 延伸投资，确立了“综合商社”的发展模式，形成进出口商贸、零售连锁商业、房地产 开发、金融证券投资等十大行业布局。1993 年，公司放弃“综合商社”发展模式，确立 以城市大众住宅开发为公司主导业务。从此，公司先后剥离工业项目、国际企业服务、 万佳百货等资产。经历了多年多元化经营的摸索，至 2001 年，公司专业化战略调整全部 完成，开始真正聚焦房地产开发主业。此后，公司房地产开发业务从深圳先后向珠三江、 长三角、北方区域、成都区域和环渤海区域拓展，围绕房地产开发向规划设计、装修、 物业等相关产业拓展。2010 年公司销售金额首次突破 1000 亿元。2014 年公司第四个十 年发展规划将“三好住宅供应商”的定位延展为城市配套服务商”。2018 年公司将定位进 一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务 齐发展。 图 1：万科发展历程 资料来源：公司官网，市场研究部 1.2 引入深圳地铁助力公司发展 -4- 2015 年 7 月，宝能系通过二级市场、连续举牌等方式持股万科，曾位列万科第一大 股东。面对股权之争，华润通过两次增持夺回第一大股东之位。而后恒大集团也加入了 万科的股东队列。股权争夺之战直至公司引入深圳地铁方见转机。 2017 年 1 月和 6 月，深圳地铁集团分别从华润股份和恒大集团手中受让 16.90 亿股 和 15.53 亿股万科Ａ股，持股比例达到 29.38%，从此超越宝能系持股，一跃成为万科第 一大股东。深圳地铁集团是深圳国资委直属的大型国有独资企业。万科在集团介绍中提 到，深圳地铁集团将“始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略 和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化 ‘轨道+物业’发展模式”。二者的结合，深化了交通枢纽“城站一体化”的格局，双方 形成优势互补。 2018 年，宝能系开始减持万科股份，持续三年的万科股权之争正式告一段落。公司 从此回归健康稳定发展轨道。 表 1：前十大股东 排 名 股 东 名 称 深圳市地铁集团有限公司 占 总 股 本 比 例 (% ) 1 2 3 4 5 6 7 8 27.91 16.30 4.91 3.93 1.63 1.26 1.14 0.98 香港中央结算(代理人)有限公司 香港中央结算有限公司(陆股通) 国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1号集合资产管理计划 中央汇金资产管理有限责任公司 招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计划 中国证券金融股份有限公司 大家人寿保险股份有限公司-万能产品 中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002 深 9 0.93 中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品 -005L-CT001 深 10 0.74 合 计 59.73 资料来源：wind，市场研究部 2 开发主业：打开投资新曲线，提升内在价值 公司房地产业务稳居行业前三，与碧桂园、恒大等部分房企过去下沉三四线的战略 不同的是，公司项目布局一直坚持以一二线和强三线为主。公司销售业绩相对稳定，2019 年实现销售金额 6308.40 亿元，占到全国商品房市场份额 3.95%。 2.1 打开投资新曲线 房地产开发过程为拿地投资——施工投资——预售回款——竣工结算——销售收入 及成本确认的过程。公司一直秉承快周转的战略，从投资到销售的周转期约为 10 个月， 从投资到确认收入及成本的整个过程约为 3 年。 -5- 图 2：开发周转周期 资料来源：公司公告，市场研究部 2.1.1 土地投资保持谨慎 土地是房企赖以发展的“原材料”。土地市场政策一直延续“稳预期、稳地价 ”的态 势，部分城市通过加大供给、严控溢价率等方式稳定土地市场。但 2019 年以来土地市场 一直维持低温态势， 2019 年全年土地市场土地购置面积下降 11.4%，2020 年 1-7 月土地 购置面积下降 1%。2020 年土地市场供给增加，市场成交有所回温，但三季度以来，受 行业政策收紧影响，房企拿地力度普遍减弱。 公司提出房地产市场进入白银时代以来，从风险和收