买一手房全套作业流程及注意项目.doc

买一手房全套步骤及注意事项 买一手房：第一步 了解行情 买一手房：第二步 挑选房源 搞清楚购房目标 买房首先要明确购房目标：为何要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目标，一是居住，二是投资。?????? ?用来自己居住：要依据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通要求情况、对小区物业管理内容及特点要求，和未来自己经济改变所引发生活要求改变程度来确定。??????? 用来投资：关键考虑保值增值潜力，对于长久出租，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益，要考虑物业升值潜力、转让机会、投资回报风险等原因。??????? 用于居住还是投资，主取决于个人意愿和经济实力，对于资金并不是很充足一般工薪家庭来说，您适合于购置房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多家庭，假如对于其它投资类型不是很了解或所期望利润太低，购置房屋用于投资倒是一个不错选择。??????? 对于通常非投资目标购房者而言，选房时就应该在满足居住要求同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往需要。假如购房纯粹是为了投资，哪么关键就要考滤楼盘所处于位置、升值潜力及品牌效应，还要重视开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。??????? 明确了购房目标，在搜集房源信息、选择房源时才能有放矢！ 商品房面积计算规则 在中国大部分城市，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》要求，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）和应分摊公用建筑面积之和。 ??? 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 ??? 其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积　　套内使用面积概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积总和。其中包含卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包含吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其二分之一面积净高不低于2.1米，其它部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求可计入使用面积；不然不算使用面积。每户阳台(不管凹、凸阳台)面积在6平方米以下，不计算使用面积；超出6平方米，超出部分按阳台净面积1/2折算计入使用面积。 　　套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间分隔墙、套（单元）和公用建筑空间投影面积分隔墙和外墙（包含山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 ??? 单元分摊公用建筑面积由两部分组成：??? ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房之建筑面积；??? ②各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔墙和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50。公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积：　　整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物公用建筑面积。　　将整栋公用建筑面积除以整栋各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。??? 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。??? 公用建筑面积分摊计算：各套（单元）套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊公用建筑面积。分摊公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积通常高层住宅公建分摊系数为0.4左右。 买一手房：第三步 房屋验证 查看开发商资质 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全“五证”、“二书”，这是法律对销售方基础要求。??? ??? “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。??? “二书”是指《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。 　　“五证”中最关键是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，二者表明所购房屋属正当交易范围。《商品房销售(预售)许可证》预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。 　　“两书”能够作为商品房买卖协议补充约定，而且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供对商品住宅负担质量责任法律文件和确保文件。 验证房屋内部设施 买房子，最关键是所购房屋质量要有确保，不然价格再廉价、朝向再理想，全部会给自己生活带来无穷后患