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物业管理市场分析报告 2020 年 2 月 P2 目 录 1. 物业管理市场逐步放开，空间超2 万亿5 1.1 物管行业政策由规范型向鼓励型转 5 1.2 短期内上游地产竣工拐点性回升带动物管行业增长6 1.3 长期受城镇化率等因素驱动，2030 年行业空间将超过2 万亿8 1.3.1 我国城镇化率未来十年仍有约10%快速提升空间8 1.3.2 总人口等三大因素推动行业稳定发展8 1.3.3 市场空间：估算2030 年行业管理面积达326 亿平，收入规模将超过2 万亿10 2. 物业管理企业现金流稳定充裕，长期规模增长后劲足 11 2.1 物业管理企业现金流稳定，货币资金充裕 11 2.2 轻资产运营和高收缴率、高续约率带来现金流的稳定增长12 2.3 充裕的现金流与增长的管理面积相得益彰12 3. 物管企业降低成本有空间13 3.1 规模扩大有助于降低单位面积成本14 3.2 提高外包比例有助于降低成本14 3.3 科技投入有助于降本增效14 4. 基础服务规模为王，增值服务种类繁多15 5. 龙头市占率低，行业集中度有望继续提升16 6. 龙 头 企 业 分 析 18 6.1 碧桂园服务——背靠地产规模龙头，实现多方向均衡发展19 6.2 招商积余——借并购之东风，打造机构物业与住宅物业双向发展20 6.3 保利物业——央企龙头扬帆起航，发力非住宅业态蓝海21 6.4 绿城服务——高端服务打造优质品牌，市场拓展铸就规模龙头23 表格目录 表 1：物业管理行业主要政策梳理6 表 2 ：2030 年物业管理行业空间预测表 11 表 3 ：物业管理板块已上市公司梳理17 插图目录 图 1：物管行业经历三大发展阶段，政策逐步由规范性向鼓励性转 5 图 2 ：对具有关联地产开发商的物业公司而言，竣工面积可直接转化为合约面积和在管面积7 P3 图 3 ：开工面积持续提升（亿平方米）7 图 4 ：竣工面积过去几年增速有所下降（亿平方米）7 图 5 ：新开工面积与竣工面积之差同比增速连续3 年快速增长后出现回落（亿平方米）7 图 6 ：中国城镇化率还有很大的增长空间（%） 8 图 7：我国总人口数（亿人，左轴）及同比增速（右轴）9 图 8 ：商品房每年销售面积（亿万平，左轴）及同比（右轴）9 图 9 ：城市人均住宅建筑面积（平方米，左轴）及同比（右轴）9 图 10：全国居民人均可支配收入（元，左轴）及同比（右轴）10 图 11：2018 年物业公司净负债率大多远低于关联地产公司 11 图 12：物业公司营收变现水平要高于关联地产公司 11 图 13：2018 年百强企业营业成本中人力占比过半12 图 14：百强企业物业服务费收缴率与项目续约率情况12 图 15：全国物业管理行业管理面积过去5 年 CAGR 达到6% 13 图 16：物业公司筹集资金大量用于存量项目的收并购13 图 17：百强企业营业成本率逐年降低13 图 18：营业成本/在管面积随着规模扩大而下降13 图 19：2007-2016 年百强企业人均在管面积和人均产值14 图 20 ：大规模项目有助于降低成本（万平方米，个）14 图 21 ：百强企业提高外包比例，降低服务成本15 图 22 ：百强企业不断加大智能化投入15 图 23 ：百强企业收入结构（%） 15 图 24 ：2018 年百强企业增值服务构成多元化15 图 25 ：百强企业非住宅业态的服务费显著高于住宅16 图 26 ：业主增