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北京某某区一个项目的策划报 告（doc 29 页） 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 - -8 - 前言 第一部分市场分析 一、通州地产市场简述 二、市调分析 第二部分定位分析 一、 项目描述 二、 客户定位 三、产品定位 第三部分宣传推广计划 一、 宣传推广要点 二、 具体运做要求 三、 销售工具要求 四、 推广工具及形式 五、 宣传推广的阶段 补充说明 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 前 言 透视北京火红的房地产市场 2002年1一4月现房销售176万平方米，同比增长达44. 7% 今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大， 市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。 截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181. 1亿元，同比 增长55?6%,比一季度增速高9?1个百分点；竣工各类商品房118. 7 万平方米，增长54. 7%,比一季度上升8. 1个百分点，其中住宅 101. 2万平方米，增长68. 9%；实现现房销售176. 2万平方米， 增长44. 7%,其中住宅165. 7万平方米，增长40%,增速在一季 度比2月份分别上升44个百分点和45?4个百分点的基础上，又上 升5?2个百分点和1?4个百分点。 从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较乐 观，但也有几个现象值得关注： 其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资 48. 8亿元，比上月商品住宅增速降低33. 1个百分点。而在住宅投资 趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提升48. 7 个百分点和55.2个百分点。市统计局统计报告分析认为，住宅产业 是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来 增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺 盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下， 投资者投资去向的调整还需慎重。 其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开 工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一,本月商品 房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。 其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房地产 开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4?4亿元，比去年同期 -3 - 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 项目策划报 一北京润康房地产经纪有限公司 - -8 - 增长了 1.9倍。 其四，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快。虽然房地产 资金总体比较充裕，但从结构看，一季度当年利用外资仅为1. 1亿元, 在上年同期下降2%的基础上又下降了 7 7%。 销售是房地产市场的中心环节，销售量和价格变动情况不仅对房 地产自身市场供求和前景影响巨大，对整体经济的影响也不容忽视， 是观察经济运行情况的重要指标之一。虽然目前本市房地产市场在法 律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善，但从宏观 看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步，商品住宅平均 售价也稳定在上年末的水平，对房地产市场的发展和整体经济运行均 产生了积极影响。 透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为 引人注目，问题也尤其多。 第一部分市场分析 通州区地产市场现状： 1、 作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中 占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。 2、 小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购 房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。 3、 开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。 项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且 有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通 十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另 夕卜，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区 的发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。 位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈 及其周围工作的白领。 4、从周边项目情况分析，大都中档价格在2800-3300之间，新华 联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马， 已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项 目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。 5、 北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。 6、 通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专 业性、系统性。 7、我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查： 从通州若干项目情况来看 1、 项目销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70