小区自行管理无人管理物业服务实施方案.docVIP

自行管理、无人管理物业服务实施方案 结合本小区的实际情况，本着小区标本兼治、立见实效，力保长效、综合治理的方针,针对老楼、旧楼，“整脏治乱”是小区范围内环境综合治理的实施重点，使“整脏治乱”专项行动落实到实处，也使小区物业服务走向规范化管理，让业主有一个舒适的工作、生活、学习、安全舒适的居住环境，对自治管理的物业作出以下实施要点，也对小区物业公共设施、设备作出相应的整改措施和要求。 一、根据本物业实际情况和管理要求及其标准，拟定相应管理措施： （一）．公共设施设备管理 1．管理目标 保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 2．管理措施 （1）制订有突发火灾的应急方案； （2）建立事故应急处理方案； （3）道路、楼梯（单元楼道）等公共照明完好。 （4）单元楼道无“蜘蛛网”似的乱搭接电线，走向规范、合理。 （二）．公共秩序的协助管理 1．管理目标 （1）确保小区无因管理责任引发的重大火灾； （2）维护好小区内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱刮划现象，控制小商贩进入； （3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。 2．建立交互式联动治安网络 （1）小区固定岗哨，实行24小时值班制度； （2）小区实行外来人员登记管理制度、车辆管理制度。 3．紧急情况下的应急处理措施 （1）发生盗窃、抢劫、火灾等异常现象，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动； (2) 发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。 （三） 清洁卫生及绿化管理 1．管理目标 保证小区清洁卫生质量标准基本达到《普通住宅小区物业管理等级标准（试行）》三级的质量标准。 2．管理措施 （1）公共部位无乱张贴的户外广告，单元楼道无“牛皮癣”的野广告； （2）小区单元楼道无杂物堆放，保持单元楼道畅通，每栋楼房周边禁止业主长时间堆放的建筑物质（如废旧的砖块、砂石和废旧木材及其它杂物）； （3）小区各楼层楼梯、公共地面等目视干净、无污渍、无杂物；公共地面不定时清扫垃圾（如果皮、纸屑等），单元楼道每天清扫两次，每周拖洗两次（周二、周六）；生活垃圾每天清运一次。 （4）绿化带种植常年绿色小植株，补栽及时，不得栽种农作物在绿化带内；化粪池每年清理疏通一次，沙井按每年清理一次，排水沟逢雨季前清理一次； 二、管理规章制度 科学管理，合理量化，相应制定出管理规章制度，其中包括公众制度、岗位职责、运行管理制度等。 三、人员配置 根据实际情况，配置相对合理人员，轮换24小时值班制，轮换负责整个物业公共部位清洁卫生和绿化养护工作。对该物业装修装饰管理，业主和物业使用人举报、投诉等处理，水电费用收取，日常杂务的处理等的管理工作。 四、结合物业地域的实际情况，对物业配套设施及配置 1、小区实行封闭式管理，条件允许时小区外围砌筑围墙，封死其余通道，如果楼房位置存在落差，考虑车辆进出，须留出两个进出口供人员和车辆通行。 2、两个进出口旁设置岗亭值班室，保证人员进出登记、车辆登记； 3、清除房屋周边业主堆放的废旧物品，清除单元楼道业主堆放的杂物，保持楼道的畅通；清除单元楼道粘贴的“牛皮癣”（如果条件允许，最好粉刷涂盖或重新将每个单元楼道粉刷一遍）。 4、修复单元楼道的灯，使单元楼道灯全部亮起来，如果电源无法解决，可从指定的某一户业主家分出单元楼道灯电源，再安装电表计费。 5、恢复庭院路灯，使庭院路灯亮起来，预防偷到起到很大作用。 6、本着现场情况，在主要集中部为设置摆放大垃圾桶，垃圾做到每日清运垃圾1到2次。 7、清理排水沟内的泥沙、杂物，修恢复排水沟盖，保证排污畅通。 8、创造和谐的安居，美化、绿化环境，清除绿化带内栽种的蔬菜，种植廉价常年绿色植株。 五、无人管理房屋 考虑到某些楼房比较单调独立，相对独立的几栋楼房（主要是私人房屋）紧挨在一片，同时存在几个进出口的，因住户少，条件允许可考虑封闭某些进出口，留出主要进出口，降低日常管理上成本，建议如下： 建议1：独立的楼栋，封闭每栋房屋，每栋房屋留出一道门，每户分发钥匙，自行关开，专人只负责公共部位的卫生清扫、拖洗、垃圾（指生活垃圾而不指建筑装修垃圾）的清运以及排水沟的疏通，水电费收取，而不负责公共秩序的维护、安全防范的协助管理。 建议2：小区或单独楼房，在主要通道进出口、单元楼道口的公共部位自筹资金安装安防监控系统。 建议3：安装单元电子对讲门，自行关闭，专人只负责公共部位的卫生清扫、拖洗、垃圾（指生活垃圾而不指建筑装修垃圾）的清运以及排水沟的疏通，水电费收取，而不负责公共秩序的维护、安全防范的协助管理。 五、选业主代表、楼长或单元代表 选出的业主、楼长或单元代表可以