房地产行业投资策略：三道红线弱化周期、投资从β转向强运营α-天风证券20201221.pdf

行业报告 | 行业投资策略 房地产 证券研究报告 2020 年12 月20 日 投资评级 三道红线弱化周期、投资从β转向强运营α 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 回顾2020 ：销售韧性超预期、集中度提升仍在：1 ）销售端韧性超预期、集中度提 升仍是长趋势：自2016 年以来，行业销售韧性持续超出市场预期，截止 2020 年 9 月， 绿档、 黄档、橙档、红档及非上市的集中度分别为 11.3%、 28.0% 、 11.1%、 17.9%、 14.9% ，分别较上年末提升 0.7pct 、提升2.0pct 、持平、收缩 0.8pct 、提 升 2.4pct 。以不同档次近两年的集中度表现看，红档及橙档企业集中度有放缓趋势， 而黄档集中度提升最快，绿档由于其对应企业数量较少，整体集中度缓慢提升。2 ） 投资端建安强支撑、融资端集中度提升不一：年内地产投资稳定主要受建安支出支 撑，建安投资累计增速自 18 年中触底逐步走强， 而土地购置费累计增速则在 18 年中见顶回落。融资角度地产公司境内债利率自 18 年来逐步下行趋势较为明显， 从融资集中度看，绿档、黄档、橙档、红档房企的融资集中度分别为 6.2%、 11.8%、 9.2% 、 15.9% ， 较 2019 年末分别提升 0.4pct 、 微缩 0.1pct 、 提升 0.7pct 、 提 升 0.4pct ，橙档提升最多。 房地产 沪深300 展望 2021 ：销售面积略降、投资增速稳定：1 ）主流房企毛利率或于 2021 年触底 26% 20% 回升：在主流房企拿地成本、 销售均价数据基础上，根据我们的测算显示， 主流 14% 房企销售口径毛利率或于 21 年初开始陆续触底回升，其中主流房企整体触底时点 8% 或在 21 年中，绿档企业或早于行业，于 21 年 Q1 便有所反应；橙档企业跟随行 2% 业时点而变化； 黄档企业或略慢 1 个季度的时间。2 ）2021 年销售面积-2% 、金 -4% 额+1%、投资+3.4% ：以首付款及房贷作为商品房销售的测算基础，我们预计新增贷 -10% -16% 款增速将略有下滑，销售均价仍保持提升，二手房占比和 LTV 比例微升，因此我们 2019-12 2020-04 2020-08 预计销售面积微幅下滑，施工面积和建安投资微增 2.4%和 5.7% ，由此支撑投资继续 资料来源：贝格数据 正增长。 相关报告 消失的周期：三道红线减少波动、供需两端调控趋稳：1 ）政策首提三道红线：三 1 《房地产-行业研究周报:销售改善趋 道红线的提出将使得地产公司杠杆持续下降，经营预期相对较稳定，行业调控从中 缓，楼市调控继续从严——房地产销售 宏观向微观迈进，从渠道控制向主体控制