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（营销策划）某楼盘营销策 划书 第一部分：江都城区住宅市场调研报告 一、城区总体住宅市场形势分析 1 、江都经济较快发展 2006 年江都 GDP 为 230.2 亿元，比上年增长 15.8% ；人均GDP 为 22851 元， 比上年增长 15.9% 。 2007 年江都 GDP 为 280 亿元，比上年增长 16% ；人均GDP 为 27805 元，比上 年增长 16% 。 按GDP 和人均GDP 比上年分别增长15%计算，预计2008 年江都GDP 将达到320 亿元左右、人均 GDP 将达到 32000 元左右。 2 、居民收入稳步增长 2006 年江都城镇居民人均可支配收入 10999 元，农民人均纯收入 6131 元， 分别比上年增长 15%和 11.3% ；2006 年在岗职工平均工资为 17260 元，比上年增 长 15.8% 。 2007 年江都城镇居民人均可支配收入 13105.5 元，农民人均纯收入 7011 元， 分别比上年增长 19.1%和 14.4% ；2007 年在岗职工平均工资为 20288 元，比上年 增长 17.5% 。 预计 2008 年江都城镇居民人均可支配收入达到 15000 元以上、在岗职工平 均工资达到 23000 元以上。 3 、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观 （1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力 2005 年江都商品房施工 51 万平米、竣工 31 万平米。 2007 年江都商品房施工达到 188.90 万平米，仅新开工商品住宅就有 71.96 万平米、竣工住宅 53.48 万平米，住宅销售 76.74 万平米（6480 套）。 2006 年江都城区商品住宅均价仅在 2000 余元/平米，而 2007 年商品住宅均 价达到 3421 元/平米，目前商品住宅均价已达到 3700-3800 元/平方米，同期居 民收入增长幅度远低于房价涨幅！ 此外，2007 年末江都城乡人均储蓄仅 18391 元，比上年仅增长 7.7% 。 按目前城区平均一套普通商品住宅 40 万元以上的总价及户均 3.5 人、城区 家庭平均年收入约4.5 万元计算，则房价收入比在 9 以上，远超过6-8 的正常水 平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房 对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。 另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比 达到 1 ：400 以下，也远超过 1 ：300-1 ：200 的正常水平，以租养贷已不可能。 （2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求 未来两年内城区商品住宅供应总量预计在 160 万平米以上。 按照城区目前 24 万人、两年内人均增加住房面积 5 平方米（即达到人均 30 平方米左右），同时以两年内城区新增人口 3 万人（注：根据江都规划，到 2012 年城区人口为 30 万人，即四年内增加 6 万人）且有 30%的新增城区人口人均需 要住宅面积 30 平米计算，潜在最大住宅需求量也不到 150 万平米。 而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外 的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商 品住宅年均销售量将小于 2007 年的 76.74 万平米，从目前销售形势来看，预计 未来两年城区住宅总销量在 80-120 万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。 因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购 买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，2007 年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅 供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观 。 预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比： 未来两年内城区商品住宅供应量合计 / 160 万平米以上 其中：目前城区市场商品住宅存量 约 5410 套 约 60 万平米 其中：目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量 /