必威体育精装版日本房地产考察报告资料.docx

精品文档 精品文档 精品文档 精品文档 精品文档 精品文档 日本房地产考察报告 2016年 4 月 16 日至 25 日，由集团组织公司高管赴日本进行为期 7 天的考 察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。 入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间， 各个方面都得到了历练 与学习。在短暂的 7 天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄 断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触 动和撞击着内心。 回来以后， 在回顾考察经历及整理照片的时候， 不断通过搜集 查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。 一、日本概览 日本国土面积 37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小， 人口约 1.3 亿， 首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约 3900 多个小岛组成。国土的三 分之二被森林所覆盖，其中森林面积占 66.5%，农用耕地占 13.3%，住宅用地占 4.6%，河流湖泊面积占 3.5%，道路占 3.2%，荒野占 0.7%，其他占 8.1%。 二、日本经济与房地产发展回顾 1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。 二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～ 50 年代：恢复阶段； 60 年代：高速度增长阶段； 70— 80 年代的稳定增长阶段； 在石油危机的压力下，提出“技术立国”战 略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达 5%，迅速跨入世界先进国家行 列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产 和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从 1986 年起，日本资产价格经历了 5 年 的持续上涨时期。短短 5 年间，日本地价上涨了 2 倍多，其中 1987 年，商业用 地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了 76%的异常水平， 形成了世界经济史上 空前的房地产泡沫。 90 年代后的复合型萧条阶段； 这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地 价暴跌引发的一系列社会经济危机， 使日本经济出现了明显的停滞和下滑。 1990 年 GDP增长率达 5.1%，到 2001 年仅为 -0.5%，日本经济开始步入持续十多年的 复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这 一时期促进了日本经济产业界的反思， 推动了经济理念的进步， 使得日本经济不 在追求形式上的量而更注重质。 完成了新的产业革命的转型， 经济有了质的飞跃。 2、日本住宅产业发展化情况 日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于 60 年代，70 年代进入 产业成熟期。 日本的住宅产业化始于 20 世纪 6O 年代初期。一方面当时日本的房地产有 大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会 化大生产的实现，制造业进入房地产领域。 60 年代末期，当时的日本，电视机 和汽车都已经实现了工厂制造。 为了提高产品质量和效率， 开始对住宅实行部品 化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。 70 年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将 住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。 现在日本已经可以在一个月的 时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。 日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。 住宅产业集 团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式， 是以专门生产住 宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售 后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部 住宅生产任务的大型企业集团。 三、具体项目调研分析 1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本 本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京 都，其总面积为 2,162平方公里， 1,320万人口（相当于全日本的 1/10），具备 精品文档 世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗 却有秩序。 在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用 发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为 66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界 第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了 3.01 平方米。 二战后日本经济的高速发展， 产业和人口向东京聚集， 环境污染问题持续恶 化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿 地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于 1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达 9000 亿日元的公园 建设“5 年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约 10%的速度递增，环 境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市