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物业管理项目承揽 专业化、社会化的经营型的物业管理企业一般来说应通过市场竞 争，争取到物业管理订单，并通过良好的内部管理树立良好的企业形 象与声誉，从而进一步扩大经营规模，扩大市场份额，取得更好的收 益。 一、物业管理项目的市场分析与竞争出路 (—)市场分析 一般包括物业管理项目的市场供求分析，在建物业的分析。市场 供求分析应注意的是，除需要进行供求总量的分析外，还应对不同档 次的物业及能提供相应水平管理能力之间进行比较。尤其是委托人对 物业管理机构不满意的物业管理项目。这就要本企业的有关业务人 员，作好相应的准备工作，一旦物业委托人需要重新招标或中断现行 的物业管理合同，便可以及时投标或与委托人协商承揽。在建物业的 分析，是物业管理企业的主要目标。山于物业的投资大，建设周期长 等特点，投入市场的新建物业必定是很有限的，这样必然造成在建物 业竞争激烈的局面。对于物业管理企业来说，应分析和掌握实际情况, 应了解本地区所有在建物业的情况，按照不同类别结合自身优势，选 择主攻目标利方向。 (二)竞争策略 物业管理项目的市场竞争是相当激烈的。经营者若想战胜竞争对 手，必须充分了解对手的长处和短处，自身的优势及劣势，只有充分 做到“知己知彼”，方能”百战不殆”。 确定对手。在物业管理市场中，因主营业务不同，不是每… 个物业管理机构或企业都是本企业的竞争对手。如有的物业管理企业 经营高档写字楼的管理，有些侧重于工业区的管理，有些则侧重于住 宅物业的管理。只有那些与自己的管理业务接近或相同的物业管理企 业才是最直接的竞争对手。因此，确定对手时，应对此分门别类，对 直接、间接的竞争对手详细的调查分析，分别比较，从而釆取有效的 竞争措施，力争战胜对手。 分析对手。应从两方面着手。首先是对方的优势分析，主要 应了解其竞争成功的经验，管理效率良好的主要原因，努力学习其长 处，争取超过对手。其次是对手劣势的分析，应掌握对手的弱点，了 解其失败的影响因素或客户投诉的内容，力争避免犯有类似的错误。 树立企业形象。企业形象的树立是增强企业竞争力的关键。 首先应练好内功，即提高企业的管理质量。具体包含：企业员工整体 素质的提高，企业各项管理制度的完善，以及企业管理服务质量的提 高。其次，应注意企业的外部形象。如企业办公环境良好，能得到委 托人的信任；企业员工仪表整洁，服装整齐，谈吐文雅大方，足以给 委托人产生良好的印象，从而进一步加强自身在竞争中的优势。 自我宣传。加强企业的宣传和公关力度，让社会了解企业， 可进一步增加企业的竞争力。由于现代科学技术不断发展与经营手段 的不断提高，使得企业自我直传更为灵活。企业可以釆取广告、会议、 印刷品寄送、招牌以及上门宣传等一系列促销手段推销自己，以便使 更多的人或更多的机构，了解自己的业绩、声誉，从而加强自己在市 场竞争中获胜的可能性。 二、物业管理项目的招标投编 从我国目前的发展来看，物业管理企业的选聘-般为议标方式， 只在极少数城市采用过公开招标（如深圳鹿单村住宅小区）。从长远 发展来看，公开招标具有很强的生命力，对于规范物业管理市场、公 平竞争具有积极的意义，因此它是物业管理项目的主要发展方向。公 开招标一般是委托人通过传播媒介发布招标广告，公布招标内容，物 业管理企业按招标广告要求制订标书投标，最后由招标单位在公开的 场合指定的时间开标、评标并决出最终的中标者。 （-）物业管理项目的招标程序 招标程序。物业管理项目招标的程序如下： （1） 编制招标文件，发出招标广告； （2） 对投标单位的资格审査； （3） 投标单位到物业管理项目现场调研； （4） 接受投标单位递送的标书； （5） 开标、评标、决标； （6） 签订合同。 物业管理机构的选定。可釆取以下步骤选定： （1）开标。招标广告中应公布开标的时间和地点。开 标时应举行开标仪式，并请公证人员现场监督。 所有标函也应在开标时当众开封，山宣读人公布 每份标函投标报价、管理方案及各项服务标准。 （2） 评标。物业管理项目的评标可采取打分评标的方 法，把服务标准分为若干项，按其达到的程度逐 项评分，再结合报价情况综合确定。对不符合招 标规定的一些标函可以拒绝，视为废标。 （3） 决标。决标可以在开标后随即评标、决标，也可 以在以后指定的时间决标。决标应按一定的原 贝IJ,首先应报价合理、不可过高也不可过低，并 应尽量接近委托人预估的标底价格。应注意的 是，过低的报价往往有可能实现不了，会使委托 人遭受难以预料的损失。其次，对于投标单位的 管理方案、服务标准也应严格审查、了解其是否 能满足委托人的要求。 （二）物业管理企业投标过程中应注意的主要问题 1 .报送投标申请。投标申请是投标单位向招标单位表示投标意 愿和介绍其管理服务能力的重要文件，物业管理企业在投标申请中,