物业管理--“管”还是“理”.docVIP

PAGE PAGE # 物业管理.?管还是理 随着住房制度改革的深入和住房商品化的推动，以及城市化进程的加快，从上世纪90年代 中期，福州市物业管理工作开始起步，不断发展。物业管理工作H益重要，并得到全社会的广泛 关注与普遍认可。近年来，福州市物业管理行业规模壮大，管理领域继续拓展，服务品质逐步提 髙，竞争机制逐渐形成，法治环境得到优化，专业队伍正在形成，行业作用口益显现，物业管理 渐入人心，成为百姓日常生活不可或缺的重要部分。 有数据显示，截止今年3月底，福州市己有1690个物业管理项目实现物业管理，总建筑面积 4433万肝，受益住户100多万人，全市有437家企业取得物业管理企业资质，吸纳从业人员4万 多名，创造年产值10亿元。 物业管理的发展，不仅有利于改善城市发展和工作环境，为打造平安福州，构建和谐社区， 提高福州市城市?综合管理水平；同时，促进第三产业综合协调发展，吸收城乡剩余劳动力和下岗 再就业，以及在扩大住房消费，推动经济增氐等方向都起到不可忽视的作用，为加快推动“海西” 建设产生着积极的影响和作用。 尴尬的现实 有数据显示福州物业管理帀场的现状： （1） 物业管理企业资质等级高、专业化强、职业化素质高的企业为数不多。全市有437家企 业，其中国家一级资质仅两家（融侨物业、永安物业），二级资质也仅10家，占总数的2.75%, 血三级资质269家，暂定三级资质156家，占总数97%o这说明有限的不动产资源控制在97%资 质三级物业管理企业手中。 （2） 冃前，全市已有1690个物业管理项冃实施物业管理，总建筑而积约4433万平方米。迄 今，全市共有国家级物业管理示范项目21个，省级物业管理示范项目55个，“国优”和“省优” 两级共计76个，占全项冃数的4.5%,市级优秀项冃257个，占全项目数的15.2%,还有80%的 项冃也是一般性物业服务。 （3） 整个行业平均年利润率1.38%,每家管理面积仅10万平方米，年收入165万元/家，年 利润2万元/家，远远低「全国物业管理企业平均每家年利润13.67力7家，年利润率5.13%的整体 水平。而福州市的物价指数、房价指数都髙丁-全国平均水平。深层次分析，我们认为我们的不动 产资源（各类建筑物）控制在80%的三级资质和暫定三级资质企业手中。但是由于业主认识的偏 差和利益关系，一方面业主希望物业公司提供“优质”、“热情”、“快捷”的服务，另一方面业主 又希望“优质低价”或“少交服务费，多享受服务”的不健康消费观念，引导着业上将自己的物 业项冃委托给三级资质及临时的物业公司。 管理的困惑 从去年福州市人大常委会组织的执法检査发现的问题以及相关机构调査和从物业公司日常工 作中了解掌握的情况看，物业管理的纠纷投诉及存在的问题上要集屮在以下几个方面： 困惑1 物业管理有关法律、法规和规范性文件宣传深度与广度尚嫌不足。物业管理服务的内容是非 常专业而复杂，不仅包括环境卫生、安全保卫、楼宇道路养护维修，还涉及建筑工程、电梯、安 全设备、给排水、暖通、智能化消控和监控、绿化、环保等许多专业领域。国家行政管理部门和 福建省、福州市人大制订了《物业管理条例》(国务院令第379号)，《福建省物业管理条例》(省 人大公布2(X)7年1月1 口施行)，《福州市物业管理若干规定》(市人大公布2005年1月1 口起施 行)，还涉及《前期物业管理招投标管理暂定建议办法》、《物业管理服务收费管理办法》、《城市房 屋及修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》、《民法通则》、 《合同法》、《物权法》等一系列法律法规近40多部。然而，较多物业管理企业高层管理人员对上 述法律、法规有所了解和掌握，而一线的普通服务人员和基层管理人员了解较少(据不完全统计 福州市40()多家企业总经理、部门经理、管理处主任、管理员学习，培训500()多人次，仅占从业 人员4万人的12.5%),但是业主、业委会成员和社区居委会、街道办事处从未全面了解与接触过 上述法律法规，不知道自己在物业管理中应享有的权利和履行的义务有哪些，由于业主对物业管 理法规不了解，管理专业知识宣传不够，造成业主对物业管理认识产生许多误区与盲点。相当多 的业主认为只要交了管理费，他家有事物业公司就得全包。在这种错误认识的支配下，不论是家 中的电灯不亮、电器失灵，还是对面的公交车站噪音扰民，邻居小孩午休时玩电玩，都要求物业 公司及时维修或处理，稍有怠慢，便招来诸如“你们都管什么”、“你们只会收钱”的非议。由于 错误的认识以及对法规的无知导致业委会非理性的行为，如“一个物业管理区域要成立两个业委 会，三年更换五家物业公司”，不利于物业行业长期稳定的运行。 建以解决之道 如何把业主、业委会的认识从误区引导至正确的轨道上。福