物业管理实践困境研究.docVIP

物业管理实践困境研究 一、 引言 物业管理经营是指将物业，包括人、财、物、知识产权等有形和无形资产，都作为可以经营的财富，通 过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。资本之所以投入物业管理、就是通过物业管理经 营活动，使投入的资本快速增值。随着人们生活水平的提高，人们对物业服务的品质有了全新的要求， 长期以来，受制于对物业管理经营理解、认识和应用的局限，导致很多物业服务企业经营模式单一，服 务品质低下，不但远远不能满足业主们的需求，反而使很多物业服务企业长期处于一种“保本微利的 阴影中，而这种状态又会减少资本对物业管理行业的投入，影响行业健康的发展，反过来又会使业主的 权益受到损害，致使物业管理未能在社会效益和经济效益统一协调发展。0 19 8 1年物业管理在我国 大陆出现以来，其在经营上取得的成就远远的落后于其他行业，据2 0 0 8年中国物业管理协会“物业 管理行业生存状况专项调查”显示：目前大多数物业服务企业经营规模偏小，创富能利差，近半数企业 未能盈利，缺乏可持续长远发展的经济基础。因此、强化物业管理经营理念，科学地经营物业服务企 业，不但契合了社会发展的要求，提升服务品质，促进就业；还符合经济运行规律的要求，促进资本增 值，保证企业不断前进.?促进行业健康发展。 二、 物业管理经营实践中面临的困境 .受制社会环境、经营发展受限 物业管理经营活动的展开，离不开一个与之相适应的社会环境，这个环境既包括物业管理中各个主体认 识能力等主观因素，也包括现实中与之相配合的外在条件、系统等客观因素。物业管理经营之所以没有 取得辉煌的成就并快速发展，部分原因就是因为人们往往容易看到企业内在因素对经营活动的影响，而 忽略外在社会环境与认识能力对经营活动的限制与制约。就主体认识能力而言，业主们普遍认为，物业 服务企业如果将精力放在扩大经营上，势必增加业主负担，干扰正常的物业管理工作，目的就是利用业 主的资源，巧立名目乱收费.“骗取”业主的财富，是本末倒置的，背离了物业服务的宗旨与目的，在 这种认识误区下，保本微利的物业服务企业为了避免与业主之间的矛盾，面对亏损，只能囿于合同，因 循守I日，而这种经营上的保守只会不利于物业服务品质与种类提髙，长期以往，反而引发与业主之间更 大的矛盾；此外，物业管理上游的房地产业普遍认为物业管理的目的只是为了配合房地产的销售，物业 管理经营无足轻重，没有看到物业管理经营中所蕴含的巨大财富资源，也一定程度上制约了物业管理经 营的发展。物业管理经营离不开外在客观环境的配合，人们往往看不到良好的制度、规范、系统、资 源、网络等现实因素对物业管理经营的促进作用，无法把握其中的关键环节与因素。制度缺乏、权责不 清、系统混乱、竞争无序等都限制了经营者的财富冲动与投资灵感。 .经营意识薄弱，缺乏经营能动性 随着国外物业服务企业大量抢滩登陆，国内物业管理市场的竞争?也日趋激烈，以及百姓对服务种类及品 质要求的提高，经営越来越被提到物业服务企业的日程上来，物业服务企业要想快速发展，经营将是一 条必由之路。长期以来、物业服务企业多数处于一种“保本微利”的状态之中，甚至多数从业人员都有 了一种心理定势 物业管理无利可图，没必要经营。形成这种认识的主要原因是不少从业人员局限 了自己的经营思路，狭隘的将物业管理经营等同于物业的常规项目经营，也就是按照物业服务合同为业 主提供保洁、绿化、保安、保养与维护等常规的服务项目上，进而对常规经营之外的物业管理经营活动 采取了漠视的态度，只是通过收取物业管理费维持企业的运行，丧失了物业管理经营的主动性，弱化了 经营意识。由于经营意识薄弱，不少物业服务企业长期依赖于固定收取的物业服务費和房地产开发企业 的补贴，缺乏经营能动性。在相关规则与制度的制定上也多采用经验性的常规做法，缺乏一个更高更远 的视角来看待物业管理工作，看不到手中掌握的客户资源的价值，看不到这片未开垦的“处女地”的富 饶，更不懂得整合社会资源，实现自我财富的增值。更多地注重短期效益而忽略长期利益，这种短视的 行为也为企业未来的发展埋下了隐患，也不利于行业的健康发展。 3.人员素质不高，经营人才匮乏 高素质的员工是企业发展的载体，优秀的经营管理者则是公司壮大的保证，可是由于物业管理行业目前 社会认知程度较低，工资待遇不高，缺乏良好的企业文化与晋升机制，导致行业无法吸引足够多得优秀 人才，特别是懂经营、善营销、会管理的人才在行业内更是屈指可数。一方面从业人员大多来自“转 制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分从业人 员没有经过物业管理岗位培训，无论在专业技能、应急能力、还是相关法律知识等都难以适应物业管理 专业岗位的要求。另一方面有开阔眼界、创新能力和经营敏锐性的高级经营管理人才匮