物业管理财务预算.docVIP

PAGE PAGE # 第四节物业管理财务预算 在物业管理企业的财务管理过程中，财务预算居于十分重要的地位。任何管理 活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来，物业管理财务也不例外。财务预算既 是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现，又是保证公司的规划目标或财务管 理目标得以实现的管理控制工具。 一、财务预算的含义及其要求 财务预算是现代公司理财的重要手段，通过对公司资金运动规律的认识，以及 充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性，它实现了科学管理和民主管 理的结合。 （一） 财务预算及其作用 理论上，财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的 经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，对公司未来资 金运动的过程和结果（包括资金来源、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种 财务管理活动。具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果 及其财务状况；预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各 种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断；而财务安排则是指为达成未来 的财务状况和经营成果，针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财 务预算则是各种财务安排的系统化和具体化，即财务决策结果的汇总。可见，财务 预算是物业管理公司理财活动的重要环节，它提供了物业管理公司未来资金运动的 信息,为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流 量和经营业绩提供了基础。 财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中，基于对公司 资金运动的分析和预测，管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排，财 务预算就是这些安排的汇总。就本质而言，广义财务预算确立了物业管理公司下一 年度理财的方向和策略，因而，作为集中体现其结果的载体——财务预算，指明了 物业管理公司理财的具体Id标，提供了对物业管理公司H常资金运动进行控制的依 据，并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。 （二） 财务预算的要求 财务预算的编制过程，是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此， 为了保证财务预算的有效性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求： 1 .加强调査研究，认识资金运动规律 与其他企业的资金运动相比，物业管理公司的主营业务一一物业管理服务的资 金运动相对较为简单，主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此，为提 高财务预算的准确性和可操作性，仍需在编制财务预算之前，了解其资金运动的特 点，特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。 实行参与管理，调动员工枳极性 财务预算是一种财务管理手段，其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控 制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上，财务预算的编制过程，就是 财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明：员工参与其目标的确定过程，能有 效地增强对其冃标的认同，从而提高达成冃标的可能性。由于公司全体员工都将参 与财务预算的执行，因此，应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。 符合实际，适当留有余地 预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该体现出挑战性，同时也应是可实 现的，不应是高不可攀的，否则，财务预算难以起到应有的作用。具体而言，编制 的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工 的努力应能够实现。 全面权衡，提高资金使用效益 现代管理研究证明：计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中，管理收 费有既定标准，如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主 题。为此，不仅要求严格控制费用支出，更重要的是在财务预算过程中，应充分考 虑各费用支出的必要性及其经济价值，防止预算中包含不应发生的费用项目。 （三）财务预算编制方法 财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明，财务预算的编制方法不同， 其效益性和实现的W能性大不相同。现实中，物业管理公司编制财务预算的常用方 法为固定预算和零基预算两种。 1 .固定预算 固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发 生的变动及其影响，在过去实际费用基础上増加或减少一定的百分比确定出的预算。 这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。 固定预算是传统的预算编制方法，在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中 表现为：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出 为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受°这一方法的缺点为：没有 结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实 现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而， 也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。 零基预算 零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑