居委会在物业管理纠纷中的作用及路径探析.docxVIP

居委会在物业管理纠纷中的作用及路径探析 一、灵秀社区居委会协调物业管理纠纷概述 灵秀社区位于浙江省舟山市普陀区东港街道西部，占地面积约0.43平方公里，管辖包括山水人家、新城花园等13个小区，共165幢楼，总户数4521户，常住人口*****余人，在册外来人口592人，入住率将近100%。调查显示，灵秀社区下辖小区的业主年龄跨度大，从事职业多样化。 灵秀社区为适应东港建设发展的需要，于20XX10月正式成立了东港街道灵秀社区居委会。居委会下设环境卫生委员会、综合治理服务委员会、保障服务委员会等六个委员会。 （一）物业管理纠纷概述 在物业管理纠纷方面，灵秀社区已经建立一定的纠纷引导机制，成立了综合治理服务委员会来专门调解小区内部的各类纠纷事件。居委会作为物业管理纠纷问题的第三方（协调者）起到了良好的调解作用。 调研结果显示，灵秀社区近三年存在的公用设施纠纷和公摊纠纷数量相对较多，尚不存在服务纠纷以及业委会选聘或解聘物业管理公司引起的纠纷： 1.公用设施纠纷 针对停车问题，业主对以抽签方式划分停车位以及停车费用不满意，因此部分业主随意在小区门口停放车辆，严重影响他人出行，物业公司出面交涉未果后，社区出面协调，使事件得到控制。针对流动摊贩占道经营、不配合物业公司的管理，社区居委会积极联系城管部门，依据相应权限进行管理。针对业主随意改造绿化带问题，物业公司积极向相关业主发放整改通知书，但是仍有部分业主拒绝履行，社区居委会多次调解未果后，通过法律途径，迫使业主将绿化带恢复至原样。在电梯日常维护方面，灵秀社区某小区老人被困电梯长达近1个小时。住户与物业之间就赔偿问题难达一致，社区居委会介入调解并全程跟进事件的发展。对于物业公司在赔偿费用方面的困难，社区居委会提供了帮助，使问题得到妥善解决。 2.公摊纠纷 山水人家某幢需要电梯维修费高达10万元，该幢居民希望小区方面能全额承担，鉴于小区资金有限，别幢住户认为该幢居民应独自承担，从而产生矛盾，难以解决。居委会因此介入，多次跟业主以及物业公司协商调解，制定解决方案。最终决定，电梯的维修费用由该幢业主、物业公司、社区居委会三方面共同承担。 新城花园则因两户之间卫生间漏水问题，存在高额维修费争议。业主之间以及业主与物业方面未能达成一致意见，三方僵持不下。在居委会的多次调解下，最终物业公司表示愿意在其补贴下承担部分费用，剩余费用则由纠纷双方分担。 （二）社区居委会协调物业纠纷作用机制分析 社区居委会的调解工作能够在以上案例中获得成功，有赖于社区调解人员的影响力。从某种程度上说，社区居委会的调解工作是利用人际关系、乡规民约等非正式规范，以及特定的社会环境等条件最终促成和解的，尽量把矛盾解决在基层。巩固和完善居委会在物业管理纠纷中的调解作用，充分发挥其作用，是民主法制社会“可持续发展”的必然需要。 灵秀社区居委会在调解物业管理纠纷中，充分运用以下机制： 1.纠纷预防机制 “调防结合，以防为主”是灵秀社区居委会调解物业管理纠纷的重要方针。居委会在开展物业纠纷调解工作中，通过拓展工作内容，做好纠纷预防工作：一是建立了调解工作分析制度，居委会和物业公司定期召开交流会议；二是建立了调解信息通报制度，定期汇总调解情况，反映工作动态，交流工作做法，防止类似纠纷的再次发生。 2.调解引导机制 灵秀社区居委会的调解引导机制表现在两个方面：一是建有纠纷调解员队伍，其成员往往是纠纷事件接触的一线人员；二是发放各种宣传资料进行针对性宣传，让物业纠纷的当事人了解、信任社区居委会的调解，最终引导他们选择合适的调解方式。 3.联动化解机制 所谓联动机制就是指在物业纠纷的解决中要建立多部门协作制度，充分发挥多部门的协作优势。对于小区内存在的商铺管理问题，流动商贩占道经营问题，小区内商户私自改造问题，居委会针对不同的问题，积极联系不同的管理部门，使得社区居委会的联动作用机制得到充分的发挥。 4.全程调解机制 全程调解机制就是指当物业管理纠纷发生后，包括纠纷的调解以及善后问题，社区居委会都全程参与，直到纠纷得到圆满的解决。从老人被困电梯事件的纠纷解决中可以发现灵秀社区已经建有初步的全程调解机制。 5.政策资源支持机制 物业公司在解决物业管理纠纷的过程中难免会因自身条件的有限而向社区居委会寻求帮助，社区居委会则根据相关的政策制度向物业公司提供各方面的支持。从灵秀社区新城花园房屋修缮以及山水人家电梯维修事件，可见目前灵秀社区在解决物业纠纷方面，已有较完善的政策资源支持机制。 二、灵秀社区居委会协调物业纠纷存在问题及分析 社区居委会作为我国