企业管理手册工程管理手册(改好).pdf

企业管理手册工程管理手册(改好) 总 目 录 序号 标 题 页码 1 设备管理规程 2 房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准 3 供配电系统规程 4 供配电系统巡视维护规定 5 供水系统操作规程 6 供水系统巡视维护规定 7 排水系统操作规程 8 排水系统巡视维护规定 9 空调系统操作规程 10 空调系统巡视维护规定 11 电梯系统操作规程 12 电梯系统巡视维护规定 13 消防报警系统操作规程 14 消防报警系统巡视维护规定 15 气体消防系统操作规程 16 气体消防系统巡视维护规定 17 监控系统操作规程 18 监控系统巡视维护规定 19 停车场管理系统操作规程 20 停车场管理系统巡视维护规定 21 接地电阻测试操作规程 22 避雷系统巡视维护规定 一、设备管理规程 1 ．0 目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2 ．0 适用范围 管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、 管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3 ．0 定义 3 ．1 日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、 试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，做好记录。 3 ．2一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝 缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器等；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检 查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3 ．3二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测， 发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、 导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系 统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含 风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3 ．4中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件， 保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在 10%--30% ，周期3-5年。 3 ．5大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零 部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30% ，周期6—10年。 3 ．6设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、 排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3 ．7事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3 ．8状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4 ．0设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制 柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、 高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风 机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 5 ．0 设备管理模式 采用计划预修制（三级保养-- 日常维