房地产建筑类项目可行性建议书.docx

1.1.项目背景与概况 1、 项目名称： XXXX项冃 2、 承办单位概况 单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司（外国自然人独资） 注册资金：港币2, 000万元 单位住所：XXXX沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平 企业负责人： 建设单位简介： 3、 可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资［2002115号审定的《投资项冃可行性研究指南（试用 版》； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项冃经济评价方法与参数 （第三版）》； （4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项冃经济评价方法》。 4、 编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXXX项冃建设的冃的、必要 性、项冃区域概况、项冃规划方案及建设内容、项冃建设组织管理、项冃招标方案、 投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项冃风险分析等方面进行全面论证和研 究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 项目对城市建设将起到促进作用 解决劳动就业的需要 8、主要建设条件 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 m2 2 规划总建筑面积 m2 2. 1 其中：住宅建筑面积 m2 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 m2 2. 3 其中：地下停车场建筑面积 m2 3 建筑密度 % 4 容积率 5 绿地率 % 6 项目总投资 万元 7 财务净现值 万元 8 财务内部收益率 % 9 静态投资冋收期 年 10 动态投资回收期 年 1?3?问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 1、国家政治经济形势及有关政策 2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产 业增加值28,910亿元，增长3. 7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第 三产业增加值96,328亿元，增长11.4%o第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%,与上年持平；第二产业增加值比重为49. 2%,上升0.3个白分点；第三产业增 加值比重为39. 1%,下降0. 3个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长 24. 8%0在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31. 1%；第二产业投资 51,020亿元，增长29. 0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 全年房地产开发投资25, 280亿元，比上年增长30. 2%,其中商品住宅投资1 010 亿元，增长32. 1%。商品房竣工而积5 236万平方米，增长4. 3%。商品房销售而积 76, 193万平方米，增长23. 2%,其中商品住宅69, 104万平方米，增长24.7%。 中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快 转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行 将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6. 9%；随后央行、银监 会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买 小产权房，继2004年经来，因家岀台的宏观调控政策频率之高，调控力度Z大，前 所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的 两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。 以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了 巨大的作用。 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2007年,衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第- 产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20. 2%；第 三产业增加值286. 68亿元，增长17. 3%o按常住人口计算，全市人均生产总值12287 元，比2000年增长213.8%,翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济 总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到 11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达 到40.73%,比2003年上升5.23个白分点。一产业占GDP比重较2003年下降0. 55 个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397. 5 万人，新增就业人员5. 75万人，其中城镇新增就业人员5. 61万人，其屮下岗失业人 员再就业4. 19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3%,就 业形势保持稳定。物价总水平温和上