承租人优先购买权之性质与效力研究.doc

安徽广播电视大学毕业论文 题目 承租人优先购买权之性质与效力研究 姓 名高岑 学 号 20081340120074 指导教师朱传斌 专业 08春法学 分校 宣城电大 教学点 作者：高岑 【摘要】 承租人优先购买权性质与效力不分是造成我国法院处理优先购买权案件 在适用法律上逻辑混乱的症结所在。承租人优先购买权系属形成权，具有物权效 力，德国法称其为物权性先买权。买受人取得房屋所有权时，承租人得请求其涂 销登记并本于具与出卖人Z间的买卖契约请求出卖人向具交付房屋并登记Z。司 法上，对《合同法》第230条应类推适用《民通意见》第118条，以弥补前者存 在的法律漏洞。 一、基本案情及问题： (-)基本案情： (-)案件评析 1、 对靖江法院民事调解书的评析。 2、 对泰州中院民事判决书的评析。 3、 对江苏省高院判决的评析。 二、 承租人优先购买权制度设计的法理 三、 承租人优先购买权的性质 (-)形成权行使之效力 (-)承租人优先购买权应属物权性先买权 立法宗旨。 2、司法逻辑。3 2、 司法逻辑。 3、 承租人优先购买权行使的效果。 【摘要】承租人优先购买权性质与效力不分是造成我国法院处理优先购买权案件 在适用法律上逻辑混乱的症结所在。承租人优先购买权系属形成权，具有物权效 力，德国法称其为物权性先买权。买受人取得房屋所有权时，承租人得请求其涂 销登记并本于其与出卖人Z间的买卖契约请求出卖人向其交付房屋并登记Z。司 法上，对《合同法》第230条应类推适用《民通意见》第118条，以弥补前者存 在的法律漏洞。 一、基本案情及问题： （-）基木案情： 2003年10月15日，某酒店将一楼房屋出售给朱某，建筑面积997. 23平方 米，售价为人民币516万元。2003年12月19 H,朱某领取了房屋所有权证。 2005年1月14日，原酒店一楼房屋承租人冯某以酒店出售该房屋时未尽通知义 务，侵害其优先购买权为由向靖江市人民法院起诉，请求确认酒店与朱某所签售 房协议无效。同年4月29 H,靖江市人民法院作出（2005）靖民初字第101号 民事调解书，内容为：（1）酒店与朱某于2003年10月15日签订的房屋买卖合 同无效；（2）冯某对一楼房屋享有优先购买权。|朱某与酒店对酒店应赔偿朱某 损失未达成一致，2005年5月12日朱某向江苏省泰州市中级人民法院起诉，要 求酒店赔偿原售价与现市价Z间的房屋差价1500万元、房租33万元及其他损失 280万元，合计1813万元。泰州市中级人民法院认为：依照《最高人民法院关 |靖江市人民法院（2005）靖民初字第101号民事调解书。 于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则 ＞若干问题的意见（试行）》（以下简称“民 通意见”）第118条及《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第230 条的规定，岀租人出卖和I赁房屋时，均应在出卖前的合理期限内通知承租人，承 租人享有以同等条件优先购买的权利。作为出租人的酒店未履行通知义务，侵犯 了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效。朱某的赔偿请求均属可得利益的损 失，其前提必须建立在合同有效的基础Z上，现因房屋买卖合同无效，故不具备 适用《合同法》第230条第一款的条件，故对朱某的请求不予采纳。2泰州市中级人民法院（2005）泰民初字第10号民事判决书。彳江苏省高级人民法院（2006） 2泰州市中级人民法院（2005）泰民初字第10号民事判决书。 彳江苏省高级人民法院（2006）苏民终字第0151号民事判决书。 《民通意见》是最高人民法院司法解解，《合同法》效力当然高于最高人民法院 司法解解。故最高人民法院司法解释与合同法规定相冲突时，当然应当适用《合 同法》，而《合同法》第230条并未规定承租人行使优先购买权，出租人与买受 人所订合同即无效，因此，第三人行使优先购买权成立，售房协议仅仅相对于第 三人无效，并不必然引起上诉人与被上诉人Z间的合同无效。原审法院依据《民 通意见》第118条认定售房协议无效，不当。彳 （-）案件评析 1、 对靖江法院民事调解书的评析。依照法律规定，民事调解Z内容不得违 反法律规定。靖江法院民事调解书认定“酒店与朱某于2003年10月15日签订 的房屋买卖合同无效”，惟其理由不明，且结合本文观点，似有违反法律规定Z 嫌。 2、 对泰州屮院民事判决书的评析。（1）泰州中院认为“作为出租人的酒店 未履行通知义务，侵犯了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效”。从泰州中 院法律适用Z逻辑来看，具大前提应是：优先购买权Z不受侵害，是房屋买卖合 同的有效要件。惟在《合同法》上，并无将“优先购买权Z受有侵害与否”作为 “合同生效”的考量因素。因此，支持泰州中院该判决的请求权规范基础并不存 在（2）泰州中院“朱某的赔偿请求均属可得利益的损失，其前提必须建立