房产学院项目战略策划方案.doc

XX房产XX学院项目战略策划方案 目录与策划前言 第一章市场调查与分析 第二章项目调査与比较研究 第三章项II概况与特性研究 第四章项目名称设计 第五章项目总体定位策划 第六章 项目主打广告与形象 第七章项目前景分析 第八章项目开发有关建议 根据策划机构负责人与XX房产還事长刘先生的交流,本策划方案作为项I I开发前期的一个指导性策划报 告，着匝要解决是项目的个性、定位、名称、主打形象等项目的根木性问题，为以后的规划设计、开发操 作、具体策划、市场営销、整合推广等奠定基础和指明方向。 由于项目是一个市中心的、横联长沙最知名的两条主干道并紧邻国防科大XX学院的大型综合性房地产项 目，在10天左右的时间内要完成委托任务,因而调查研究和分析策划工作童较大。我们在全面掌握长沙宏 观市场的慕础上，主要对区域的现建（售）楼盘和即将推出的项目进行了调査研究，尤其是对木项H及周 边相关因索进行了重点考察；并借鉴深圳、北京等发达城市的楼市经验。 在木策划方案中，我们捉出了我们自己独特的、符合项目特性的理念和概念，对顶冃进行了初步的全新定 位。提岀项目20个特征，以及“EBD”概念、“中高收阶层完全消费”概念、“行街”概念，策划了两个 巫要的供参考的定位选择方案。为了把开发商的“xx”理念精神与木项目的特性结合起來，我们也在寻求 最佳的逮径，并在开发相关建议中明示。 第一章市场调查与分析 一、必威体育精装版楼市形势报告 据2月初湖南省统计部门的数据说：“我省房地产开发投资持续高速增长，比上年増长52. 4%,其中长沙 市完成房地产开发投资110亿元，增长35. 9%,占全省开发投资的48. 2 %, “个人住房消费强劲，全省 个人住房消费贷款增长速度明显高于开发贷款的増长速度。去年全省商品房销售面积达到846.9平方米， 增长40.6%。 /彳带格式的：页脚 商品房均价为每平方米1413元,上涨了 5.2%（长沙市商品房均价为每平方米2468元。）分析认为,对经 济増长的贡献突显，房地产开发投资増幅明显爲于全社会固定资产投资增幅，2003年房地产开发投资直接 拉动经济增长1. 8个百分点，占GDP比重达到5%,比上年提髙了 1. 6个百分点。 报告还指出,“5个州市投资增幅超过］00%,这5个州市分别是郴州、怀化、湘西、株洲、娄底” o 另-方面，“商品房空置率势头上止，我省商品房空置面积为212. 4万平方米，増长率为24. 5%,空置面 积增加主耍是商业营业川房空置大幅度增长造成的。” 据鼓新统计资料表明，我省城镇冇66%的屈民对现有住房不满意。不满意集中反映在住房面枳小，地理位 置欠佳，环境、卫生、物业管理差等方面，30%的居民有购新房懑向。 我们研究分析认为，II前湖南房地产市场在总体健康持续发展的同时，在个别区域和局部的市场，可能有 在虚火现象。 二、购买力新动态：消费升级与中收阶层迅速崛起 经济界专家断言，住、行、旅游消费的迅速增长，懑味着消费结构升级开始进入“剧变期”。据全国假日 办统计，今年以休闲旅游方式度过春节的人，已经多达6329万人次，旅游消费总额290亿元，同比增长1 4%o消费对GDP増长的贡献率将不断」二升，经济增长变将由此转型。 在适当控制投资增长速度的同时，进一步扩大消费需求，实现投资和消费的均衡增长。这己经成为国家宏 观经济发展调节的方向。 欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出将中国的中产阶级定义为：人沟年收入为2. 5——3万 元、家庭年收入为7. 5—一10万元、受过高等教育，参与企业决策和管理，从事脑力劳动的专业技术人员 及白领。符合上述标准的人数占中国总人口比例约为13.5软 按此标准测算,2002年中国的“中收阶层” 家庭为5000万个，家庭平均年收入为7. 5万元,家庭平均拥有31万元资产。而到2010年,以上数字则将 翻番，即达到标准的家庭总数达1亿个，户均年收入为15万元，户均拥冇资产达62万元。 这家机构的研究专家表示,随着中等收入阶层的崛起,中国消费率（消费占GDP的比率）将不断上升,从 2002年的58%±升到2010年的65%,并于2020年达到71%,接近目前发达国家水平。他们还认为：1亿中 收阶层家庭二潜力巨大的消费市场。 国家发改委发展规划司官员认为，消费结构升级只冇与产业结构升级形成良性循环才能成为经济成长的结 构性推动力。他认为今后数年我国消费结构升级与经济扩张将形成新的随性循环：城镇居民消费结构升级 —带动房地产、汽车制造业等一批郴关产业增长一提商经济活动的总童水平一促时农民进城和城市化一农 民收入提高并在较低档次上形成消费需求一为现在加工产业、原材料工业和建筑业捉供市场一国民经济进 入扩张性的良性循环。 /彳带格式的：页脚其实这样的此性循环从去年末以来已经越来越淸晰地孕现岀