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城市化进程与房地产业协调发展浅析 城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。改革开放以来，中国房地产业伴随着中国城市化进程的发展，成为中国经济的一个重要增长点和推动力。 一、城市化进程与房地产业之间的关系 关于城市化的概念，学者们提出了各种不同的观点，至今没有一个权威的解释。目前形成了三种具有代表性的观点：一是以农业人口转化为非农业人口的过程为核心内容的“人口城市化”；二是以城市人口规模扩大、城市地理界限调整、城市数量增加等为主要内容的“空间城市化”；三是强调人口规模、产业结构、服务设施、环境条件等因素的综合动态发展，即“综合城市化”。 房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业以土地为依托，具有固定性与区域性，即房地产的交易只是产权的交易，不会出现房地产的流动；由于房地产商品既可用于消费又可用于投资，所以其具有双重性与投资性。 城市化带动城市人口的增加，引发房地产需求，同时促进经济发展，并指明了房地产业发展的方向。房地产业为城市化提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间，为城市化奠定了重要的物质基础。 （一）城市化进程将进入加速发展时期 根据全国年度统计公报显示，20XX我国城市化率是46.59%，从世界城市化的实践经验来看，城市化过程具有明显的阶段性特征。根据美国学者诺瑟姆(Ray M. Northam)提出的“S”型城市化发展轨迹理论所指出的，各国城市化进程所经历的轨迹，可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。根据“S”型曲线所揭示的城市化发展加速期以及世界银行的相关统计数据，我们可以推测，当一个地区的城市化水平达到30%后，城市化进程将大大加快，一直到50%左右才会逐渐减速。据此可以判断出我国现在正处于城市化加速发展阶段。 （二）城市化进程将产生巨大的住房需求 从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体。城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。城市化决定了未来巨大的房地产需求。 从人口方面来看，城市化是农村人口转化为城市人口的过程。城市化的规模不断扩大和新兴城市的涌现将为房地产业带来大量的新增住房需求，为房地产业的发展提供了巨大空间。 从经济方面来看，城市化是工业化的必然结果，是产业结构转变的过程。城市化的过程促进经济快速发展，推动基础设施的建设，带动相关产业发展，提高了家庭收入水平，拉动了内需，激发了房地产市场的潜在购买力。 （三）城市化进程与房地产业应为互动的关系 在城市化进程中，城镇人口增长一般表现为抛物线形状，从增长速度较低到加速增长，再到增长速度回落直至城镇化率趋于稳定。而房地产是城市化的基础和先导行业，房地产发展与城市化进程应当保持同步节奏，因而房地产发展应当跟上城市化进程的步伐，以提高居住水平和改善生活质量为根本，满足广大群众对住房合理需求。城市化进程还孕育着社会经济重大转型，为房地产市场发展提供了难得的机遇。但目前我国社会经济现状是，在城市化进程中受益者是少数原住民，住房成本是阻碍农民工融入城市的主要因素。由于住房成本和价格严重超出大多数群体承受能力，广大居民为住房要付出大半辈子的辛苦，住房将广大农民工完全排除在城市文明之外。 二、房地产业的发展现状与主要问题 （一）房地产业推动城市化进程 房地产业作为国民经济的支柱产业，无论是在国家宏观经济形势良好发展的情况下，还是在经济形势萧条的情况下都是国家经济发展的重要动力。房地产业的发展不仅要符合自身的发展规律，而且要与其他产业发展相适应。房地产业对相关产业的发展起着带动作用，房地产业的发展只有与国民经济的发展相适应，才能促进国民经济又好、又快发展。 （二）房地产业存在的主要问题 城市化进程将扩大房地产消费需求，上涨预期又刺激房地产投资需求，需求扩张刺激房价上涨，而供给垄断性又倒逼供需缺口进一步拉大，恶性循环推动房价不断上涨，我国房地产市场处于供求失衡状态。 1.房地产市场缺乏积极有效的政策干预 对房地产市场缺乏积极有效的政策干预，是当前市场供求失衡和房价泡沫的重要因素。一是没有推进积极扩大供给的政策措施。近年来房地产市场过度投资和投机，但政策措施对开发投资和土地供给的控制，实际上是