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私募股权基金拓宽房地产融资渠道 6月6日到8日在天津滨海新区召开的首届中国企业国际融资洽谈会让面临融资困境的众多房地产企业为之振奋。它为中国中小企业特别是房地产企业的融资提供了一条理想而便捷的融资途径。 本次会议最大的亮点在于，来参会的70多家国外资本几乎全部是私募股权投资基金，所带来的300亿～500亿美元的基金主要面对中国的中小企业，而房地产企业亦是这些基金关注的重点。 正在银行信贷和房地产信托之路越走越窄之时，私募股权基金“集团化”抢滩大陆市场，恰逢其时。 私募股权基金挺进中国房地产市场 今年1月29日，美国最大的私募投资基金之一美国华平国际投资有限公司与上海中凯房地产开发管理有限公司正式签约，通过增资扩股形式转让，华平入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25％的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理房地产开发项目。 华平集团合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz在签约仪式上明确表态：“房地产也是华平最感兴趣的投资领域之一。与中凯开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。” 实际上，20XX有多家国外私募基金在中国房地产市场进行了尝试，仅以参股形式对内地房地产项目进行股权投资的案例就有3起：美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50.0％；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。 汉能投资集团董事长兼总经理陈宏介绍说：“20XX，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。截至20XX12月，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占传统行业投资案例总教的42.4％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.65％。” 私募股权基金条件成熟 外资私募股权基金早期涉水中国房地产市场时，由于对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募股权进入房地产的日渐深入，资产收购逐渐取代联合片发和独立开发成为外资私募收权基金投资中国房地产市场的生要投资方式。 到了20XX，以参股内地房地产企业为丰要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，20XX外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14.54亿美元，占同期投资总额23.98亿美元的60.6％。调查称：“同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了20XX外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3.19亿美元。” 私募股权基金在对中国政策的适应中逐渐走向成熟，但是对于私募股权基金在中国发展更具有里程碑意义的是新《合伙企业法》的施行。 今年6月1日新《合伙企业法》施行，赋予了有限合伙以正式的法律地位。星韵律师事务所上海分所律师邱剑新认为，有限合伙制度意在搭建一个“能人和富人共舞”的平台，由富人(投资者、创投机构、“资本家”)作为有限合伙人，在出资范围内承担有限责任；能人(经营者、“知本家”)作为普通合伙人参与企业经营，对合伙企业债务承担无限连带责任。在这个制度框架下，由于普通合伙人需对合伙企业的债务承担无限连带责任，从而使企业治理实践中常见的经营者道德风险问题，一定程度上得以避免或者降低。 从这个意义上来说，新《合伙企业法》中关于有限合伙的制度创设在一定程度上为私募股权基金在中国大陆的运作铺平了道路，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位。