昆明嘉盛滇池路项目发展建议.doc

嘉盛地产滇池项目发展建议 一、 项目经济指标分解 项目用地：315亩 容积率：0.7 建筑面积：147000 m2 业态 比例 建筑面积 比例 囱枳 住宅 双拼别墅 60% 88200 nf 60% 52920 nf 联排别墅 40% 35280 nf 商业 商业 40% 58800 nf 40% 58800 nf 总计 100% 147000 nf 147000 nf 本项目总建筑面积为14.7万平米，住宅面积为882】 平方米，商业面 积为58800平方米。项目计划2010年以准现房进行销售。 二、本项目住宅产品价格预测 (-)滇池路高端住宅项目分析 已售项目二手房价格调查 项目名称业态 项目名称 业态 金家大院 独栋别墅 滇池高尔夫 独栋别墅 黄金海岸 独栋别墅 滇池南郡 双拼别墅 联排别墅 波西米亚花园 联排别墅 列侬溪谷 双拼别墅 联排别墅 均价(7L/nf) 备注 15000 数据来源于中介，有 5%的议价空间 19000 13000 15000 11000 9500 13000 9800 已售项目二手房价格：独栋别墅均价区间在13000元/叶一18000元/冊；双拼 别墅均价区间在13000元/ nf—15000元/ nf;联排别墅均价区间在9500元/ rri1—11000 元/叭 在售项目价格调查 别墅的均价区间9? II 别墅的均价区间9 ? II 元 / nf—13000 元 / nfo 项目名称 业态 均价（元5） 备注 滇池卫城?橡树庄园 双拼别墅 14000 在售 同德?极少墅II泊林 双拼别墅 19000 在售 联排别墅 13000 采莲郡 联排别墅 9000 尾盘 水岸公馆 联排别墅 约 10000 待售 在售项目无独栋别墅，双拼别墅的均价区间14 ? ?? 元/冊一19000元/ nf;联排 滇池路髙端项目价格分析 ? 区域内项目都以高端物业为主，物业均价在10000元/nf-20000元/ m2之间； ?同时，区域内物业虽然都为高端但物业品质参差不齐，滇池卫城、 列侬溪谷和部分独栋别墅物业依靠独有的资源优势代表区域内高端 物业的顶尖水平；水岸公馆和部分早期项目处于第二阵营；以采莲 郡为代表的项目是区域内第三阵营。这三大阵营代表了区域高端物 业的三个价格区间。 （二）市场比较法进行本项目预测 本项目处于区域内的第几阵营直接关系到项目价格的预测，在此先要进 行项目所处阵营的确定: 从上图可以看出，当一个项目的硬件条件达的分值到“1”是，这个 项目就有可能进入第一阵营，而软件项目软件条件分值必须达到“2”以 上时，这个项目才能进入第一阵营，所以在第几阵营和软件、硬件条件 密不可分。 按照上述两个条件来分析本项目： 本项目硬件条件：滇池旅游度假区、滇池大坝景观等； 本项目软件条件：中原和嘉盛都对项目高端定位非常认同，最好的规划、 最具品质的景观打造; 本项目处于一第一阵营 本项目价格预测 本项目处于滇池板块的第一阵营，价格测验必须以第一阵营项目作为参 考: 双拼别墅 联排别墅 滇池卫城 14000 元/ nf 列侬溪谷 13000 元/ m2 9800 元/ m2 同德?极少墅 19000 元/ m2 13000 元 / m2 滇池南郡 15000 元/ nf 11000元/用 采用市场比较发并结合项目销售率，得出本项目住宅产品均价: 双拼别墅：14000元/时 联排别墅：10000元/时 三、本项目商业发展方向建议 （一）滇池路及广福路周边商业发展状况 目前南市区商业主要以住宅项目商业配套和小型的商业街为主,经营内容主 要以日常家居生活服务内容为主，经营内容比较分散，缺乏大型的、高端的商业 配套，和区域高端物业积聚形成鲜明对比。一方面缺乏商业配套，另一方面已有 商业经营、销售情况却不容乐观。 1.区域内重点商业项目经营情况一西贡码头§新西贡码头 西贡码头 西贡码头 建筑面积：8万平米 开盘时间：2001年 项目定位：滇池路美食街 目标客户群：昆明本地客户+民族村旅游客户 经营状况：从2001年开盘至2004年，西贡码头商铺空置率为95% ■新西贡码头 为解决经营困局2004年，西贡码头进行重新定位，改名新西贡码头。 建筑面积：6.6万平米 开盘时间：2006年 项目定位：意大利风情商街 目标客户：区域内20万中产阶级和政府官员、200万旅游度假客户 经营状况：2006年开盘至今超过90%的商铺空置，经营陷入困局 2.区域内重点在售商业项目销售情况一滇池新天地 滇池? 滇池?新天地一期 建筑面积：3.5万平米，15栋明清风格准现房 项目定位：昆明水岸私人会所/云南茶文化大观园 目标客户：滇池板块20万高端客户、300万民族村旅游客户 销售情况：从项目面世至今，销售率不到30% 总结 滇池路板块内