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房地产项目管理房地产项目开发 全过程细解 《房地产项目开发全过程细解》 前 言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动 力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进 相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业 发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国 民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政 管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程 中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的 考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作 性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的主要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、 房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系 统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济 南为例）进行研究分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房 地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问 题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对 于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、 社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于 国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 第一章 房地产业开发概述 第一节 房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和 土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房 屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑 物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物 业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估 和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联 性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在 依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房 地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法 取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形 成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出 租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类： 第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而 后出售新建房屋的方式。 第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。 第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再 转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后 继续开发等。 在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使 用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模 式及开发程序进行探讨。 第二节 房地产业的地位和作用 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发 都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是 房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善 人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下： 1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 2.可以改善人民的居住和生活条件； 3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 7.有利于产业结构的合理调整； 8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加速经济建设； 10.可以扩大就业面。 随着国民经济和房地产业的