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深圳市房屋租赁市场研究汇报 一、本市房屋租赁市场基础面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 以来，在全球遭遇金融危机背景下，深圳主动促进经济转型，保持经济平稳增加，历年经济总体展现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”发展态势。 图1.1 -深圳中国生产总值及年增速 从产业结构来看，深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进发展格局。 （二）常住人口连续增加 大量研究结果表明，人口是影响一个地域城市化发展最关键原因，一个地域每增加一个人，就会形成新住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于连续性增加状态：其中到底深圳市每十二个月常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到、底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂回降后又进入到一个新增加快车道。 表1.1 -深圳常住人口统计表 年份 年末常住人口数 （万人） 户籍情况　 户籍人口 非户籍人口 871.1 196.83 674.27 912.37 212.38 699.99 954.28 228.07 726.21 995.01 241.45 753.56 1037.2 251.03 786.17 1046.74 267.9 778.85 1054.74 287.62 767.13 1062.89 310.47 752.42 1077.89 332.21 745.68 1137.89 354.99 782.90 常住人口连续流入，再加上深圳高昂购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。  （三）未来建设用地供给担心 从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京1/8，上海1/3，广州1/4，已建成区面积已经超出城市行政辖区全部土地面积48.6%，位列全国第一，照这一趋势到深圳土地开发强度将会达成50%（依据国际通行通例，一个地域国土开发强度达成30%就已经是生态宜居警戒线，超出该程度居民生存环境就会受到影响）。 依据近期市计划国土资源委员会公布《深圳市住房建设计划（-）》（征求意见稿）披露数据来看，整个“十二五”期间全市拟计划新建住房用地供给13.1平方公里，其中新供给及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供给用地仅完成计划目标90.7%，城市更新等存量用地完成计划目标59.5%，未来不管是从短期还是中长久来看，深圳土地供给已达成极限。 表1.2：多年明年本市土地市场供给情况（单位：万平方米） 年份 总面积 同比 城市更新面积 招拍挂面积 城市更新占比 招拍挂占比 775.2 —— 487 288.2 64% 36% 700.6 -9.6% 496.7 203.9 77% 23% 283.2 -59.6% 163.4 119.8 56% 44% 518.9 83.2% 365 153.9 71% 29% 上六个月 251.1 -13.8% 205.1 46 82% 18% 二、深圳房屋租赁市场基础情况 （一）住宅租赁市场 现在在深圳住宅租赁市场上，房源供给主体能够分为三大类：第一是地方政府建设并管理公租房、廉租房、人才住房；第二是住房租赁企业集中建设并提供出租住房等；第三是个人房源出租。依据发达国家既往发展经验，一个城市经济越发达，房价水平越高，带来购房压力对应越大，相对而言租赁市场就越庞大。从下表中统计住宅租赁价格指数来看，早期（1997-）深圳住房租赁价格呈下降趋势，并在前后达成最低值，以后一路上扬，到受全球金融危机影响，租赁价格又有所回落。 图2.1:1997-深圳经济特区住宅租赁价格指数 备注：数据起源于原深圳市计划和国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至）;为确保指数数据可比性，-数据由当年全市住宅租赁均价除以基价乘以100得出，仅做参考。 近几年（-）深圳住宅租赁价格呈快速上涨趋势，出现这一情况关键受到以下多个原因影响：第一，住宅价格上涨速度快，大量购置需求转向租赁市场，国际上常见租售