二期项目定位建议书.doc

六安国际汽车城 二期项目定位建议书 背景为：六安国际汽车城自2006年二月份一?期工程投入试运营以来，形成了良好的开 端，从入住的经营户的反映情况来看也出现了很多弊端。鉴于此，二期项目开发耍充分考虑 —?期项目的不足与缺陷，來确定二期项目的开发定位。本人通过三天的市场调研与各经营户 的交谈，发现了一■期项日存在的诸多问题和经营户对二期项日提出了许多要求和看法。值此 建议奉出，不足之处请公司领导指止。 第一部分 一期项目的现状 一、经营户调査现状 （一） 、叙述 国际汽车城虽然是安徽省和六安市重点项目，地理位置优越，交通发达，但项目开发后, 没有充分摸索商户的想法，没有充分了解各商户对建筑格局、面积、功能的要求。国际汽车 城二期如能为经营户或潜在准业主彊身打造适合白C商铺，规范市场，推出适合本土市场、 适合行业发展，适合消费者的措施，将会为打造中部最大车城又迈开了彖征性的一步。 （二） 、商户 通过几天的了解和与务商户交谈，反映一期项目出现下列问题： 1、 商铺遂设不合理，不适合经营户经营，如规格、面积、功能，特别是品牌轿车经营 户，提出以下要求： （1） 希望汽车城提供用地山他们建造或按他们提供图纸建设； （2） 现有商铺格局不适合品牌轿车布局； （3） 市场经营冷清，人气稀少，没有形成成熟运作规模； 2、 车位资源稀缺，如重型汽车、轿车等，提出以下要求： （1） 经营户商铺前车位有限，希望多出租或出售车位，方便经营户摆放车辆使用； （2） 地税人高，客户流失很多，希望汽车城和有关部门协商，减少地税费用； 3、 经营户保本或亏损的占大多数，希望汽车城扩大招商范围和力度，进行全国性宣传。 4、 对汽车城市场配套服务不满意，如下： （1）存款不方便 （2）用餐不方便 （3）交通不方便 （4）日常生活不方便（包括卫生间远、衣服晾晒、采光等） 5、 汽车城指示系统不明确，大门没有明确标识。 6、 经营八反映物业管理不及吋，反映情况无人落实、拖延时间的不负责任现象。 7、 少量经营户对汽车城的前景不看好，经营信心低落。 8、 经营户希望汽车城不要以买房子、买商铺为主（目的），应该怎样考虑把汽车城经 营成幺副英实的专业化市场。 9、 经营凌乱，建议汽车城划分区域、细分市场，加大招商，引进有实力的代理商和生 产商。 10、 希望汽车城对经营户进行营销培训、法律培训，让业主成为合格守法的经营户。 11、 希望汽车城领导多到各个经营八走走，与他们交谈，听听他们的想法，及时给他 们排忧解难。 12、 其他 二、公司形象现状 1、 公司VI系统片而、不完善，识别系统单一：VI是公司对外的识别形彖，决定着公 司对外给人的印彖，以及公司的完善管理程度。 2、 公司员工统一培训上岗制度、统一?佩带工作证急需要建立：建立后便于新老同事的 交流，外界工作的开展，公司的规范等方而。 3、 销售部、招商部：两部门是公司的门面，有接接触准业主第一线人员，应该统一着 装、统一培训，强化工作流程与服务模式，印象和规范是准业主选择购买或租用的第一关。 4、 公司各科室制度不明化，应该工作制度上墙。 5、 其他 第二部分二期项目分析 一、定位成专业化精品市场 ▲占地而积33000平方米，商铺+商业+居住，建筑而积约2.5万多平方米左右。 ▲总体布局山二期西南高层居住为主等，二期西北商业超市、银行等小高层纽成，其他 为开发商铺+为经营八或厂家量身定做开发，户型为二层或框架结构等形式。 ▲采用一站式管理及优免措施。 （T、有利点（S） 1、 二期项目操作的规模效应明显，在内部功能空间的设置上可以做到全方位、一?门式 的展示、交易、服务等配套设施及软件服务；在对外推广方面，利于制造轰动效应，迅速引 起巾场的关注。 2、 二期项目位于“大六安”的开发区心脏位置，与一期形成互相呼应态势，增强市场 整体规模，可辐射合肥及河南、湖北三大市场区域，区位及交通优势明显。 3、 二期项目依托政府资源和支持，检测中心、办证中心、驾驶员培训中心、易于形成 汽车展示交易产业服务链和板块效应将更加突出。 （二） 、不利点（W） 1、 目前，二期项目周边商业氛围较差，市政配套、商服设施以及汽车市场特定的经济 环境尚未形成，经销商及购车族对此地的认识有待提升。 2、 二期项目虽毗邻交通要道，但还没有形成完善的一门式服务的可能性还将主要依靠 以后的操作成功度和彫响。 3、 金三角置业有限公司横跨汽车与房地产两个行业，对公司人力资源的结构细成将提 出新的耍求，对这种特定商用物业的推广和招商工作述需在摸索中进行。 4、 二期项目不用延续一期的建筑模式，应该体现晾身定做的开发模式和市场需求。 （三） 、机会点（0） 1、 近年来，各大城市汽车展示交易火爆，已基本形成一个新的产业。 2、 目前，除了合肥会展中心有