水岸嘉苑苑限价商品房建设项目投资可研报告.doc

第一章申报单位及项目概况 一、 申报单位概况 1、 申报项目 水岸嘉苑苑限价商品房建设项0 2、 申报单位 申报单位：*陕西海涛房地产有限公司 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发、物业管理 3、 公司简介 陕西海涛房地产有限公司，成立2009年9月29 H?注册金玖佰万元, 现有员工15名。经营项目以房地产开发为主兼营物业管理。下设行 政办公室、财务室、开发部、经营策划部、工程部、销售部。 二、 项目概况 1、 项目建设地点 该项目位于商洛市柞水县乾佑镇党家湾大王沟口。 2、 项目建设规模及目标 2.1建设内容 本项目新建住宅204套，占地1268.82平方米、框剪结构17层（层 高3米）总建筑面积22704平方米 2.2项目目标 因此本项目以价格低廉、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中 低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优 美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居 住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通 过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。 3、经济指标 3.1概况 本项冃总投资3600万元；其中建设投资()万元，没有流动资金。 资金筹措：企业自有资金()万元；银行贷款()万元，均用于建设 投资。 年均利润总额为()万元，年均所得税()万元，年均税后利润() 万元。 3.2主要经济技术指标 项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标(见表l-2)o 三、研究结论 该项目符合《柞水县总体规划》要求，结合柞水县居民的居住水准及 现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多 种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合 理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必 要的、可行的。 第二章政策及市场分析 一、限价商品房政策 1、 概述 国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中 指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房 的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%； 土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办 法，以招标方式确定开发建设单位。”其屮提到的“限套型”、“限 房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。 限价商品房建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条 件。限价房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建限价商品房的土 地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造限价商品房的行 政事业性收费减半征收。建限价商品房限制主要來自利润方面。建限 价商品房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政 府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定 价格时确定，下浮幅度不限。建限价商品房的开发利润，不得超过各 项费用之和的3%。建限价商品房房价格的确定要与城镇中低收入家 庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商 品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 2、 宏观政策 限价商品房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就 被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出儿年来，在 中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房 建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和 住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初 期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关 商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民 收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房 体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在 《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991） 30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户 和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键吋刻，国家 意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品 房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推 行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998年适吋 推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统 一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施來降低成本。严格 地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品 房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全 意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经 济承受能力。 经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以屮低收入家庭为 对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列