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【增值税论文】当前土地增值税淸算问题和对策探讨 上地增值税作为房地产开发企业一项重要的税负，筹划好上地增值税对企业意义重大。 当前企业在上地增值税淸算过程中存在被淸算单位认定不合理、普通住宅和非普通住宅标准 认泄不统一、税收优惠政策使用不规范、红线外”支出未扣除、地下车位核算不淸晰、核算 分类不准确、成本归集与分摊不合理、会汁核算不规范、扣除证明不充分等诸多问题导致清 算税负增加。加强相关法律法规的学习，提高自身业务能力，提髙核算精准度，加强各业务 部门之间的沟通协作，同时保持与中介机构、税务机关等良好沟通，提前做好税务筹划工作 将有效降低企业上地增值税税负。 土地增值税淸算：税负增加：筹划和对策 目前，我国正在进行快速城镇化，房地产业作为经济支柱之一，在国民经济中起着重要 作用。上地增值税作为房地产开发企业一项重要的税负，筹划好上地增值税对企业意义重大。 一、上地增值税淸算中存在的一些问题 （一）税收政策掌握不全而导致税负增加［?被淸算单位的认定淸算单位的认左，是上地 增值税清算的第一步。国税发（2006） 187号文规左：上地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行淸算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位淸算。首先，淸算 单位的认泄需要审批：英次，分期开发需分期淸算。然而在实际的清算过程，淸算单位的认 定标准并不一致，有的根据规划部门审批的《工程规划许可证》作为标准；有的根据房管局 或住建委审批的《销售许可证》作为标准：有的根据当地税务机关审核的独立核算对象作为 标准。房地产开发周期长，在当前的市场环境下，部分城市和地区价格波动大，对淸算单位 认泄不合理，会导致各淸算单位之间增值额不能互补，将造成企业税负增加。另外，如果清 算单位认左不合理还将造成不必要的繁琐的淸算工作星。2.普通住宅和非普通住宅标准认左 由于现行政策中存在普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税的规左。 所以区分普通住宅和非普通住宅，在纳税筹划时就显得很重要。国办发（2005）26号文虽 已明确普通住宅标准，但在实操中，各地的认泄标准又不尽相同，有的以单套建筑面积120 平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均单套而积计算：有 的又规建平均价格标准：有的又同时限左了用地性质等：实操过程中还存在认左时间差异， 有的按产权办理时间认左,有的又以规划审批时间认定，这也造成了淸算时临界而积的困扰。 如果不能按标准区分普通住宅和非普通住宅，没有合理归集和分摊成本，无法享受税收优惠 政策，增加企业税负。3.税收优惠政策的使用在现行政策中，除了熟知的销售普通标准住宅， 增值额未超过扣除项目金额20%的免征丄地增值税和专门从事房地产开发企业可按照开发 成本加计20%扣除规左外，还有若干减免规泄，如：政策性搬迁（省级以上）出售或者转让 房地产的，经税务机关审核后，可免征上地增值税：以房产作价投资参股的，可免征土地增 值税：房地产开发企业将自建房产转自持出租或自用时暂不征收土地增值税：一方出地，一 方出钱合作自建自用房产的暂不征收上地增值税等。熟练掌握税收优惠政策并加以运用，将 有效降低企业税负。4.红线外成本的扣除在企业拿地和开发过程中，通常会增加一些审批 规划而积之外（红线外”）的支岀。如：地下通道接驳口，过街天桥，红线外”绿化，甚至 是学校等。实操中主要有①上地招、拍、挂中明确的需要交纳的大市政配套费、承诺的修 建的公共设施等；②土地招、舶、挂中未明确但有关部门要求增加的红线外”市政配套支 出：③企业为营销而增加且经有关部门认可的红线外”市政配套支岀等。第①种情况在淸 算时，税务机关是允许成本扣除的。但后两种情形，各地税务机关规左不一，有的严格一 刀切均不得扣除；有的要求与本项目开发有关且取得相关部门依据的，可以扣除：有的在 取得相关依据后还要按照类别分基础设施可以扣除，绿化不能扣除：有的只要是开发项目内 发生的，“无偿的就可以扣除。事前掌握好这些规左，既能节税、降税，又能为当地政府部 门解决难题。5.地下车位的淸算地下车位分类复杂，扣除规则不一。有产权、无产权，无产 权又划分为归全体业主的；无偿移交给政府的：自用或岀租的等。在淸算时各地规定千差万 别。有的“一刀切”有产权就淸算；有的无偿移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市 外，其他地区会出现车位收入成本倒挂。部分企业在税务筹划时，采取与髙增值产业进行捆 绑销售的策略。实操中，各地对该捆绑销售认可度各不相同。有的认为在售房合同中明确且 直接在发票上注明附赠的，可纳入淸算；有的认为，车位作为附赠部分未实现销售，不纳入 清算。若不能熟练掌握当地的政策规宦，将会造成该扣除的成本没扣除,土地增值税负增加。 （二）核算分类不淸晰导致税负增加1.二分法和三分法分类