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文档资料 PAGE 页码页码/NUMPAGES 总页数总页数 文档资料整理不易，仅供学习参考，谢谢！ 前 言 在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使锦汇花园2期能在羊西线这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据绝大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的，特此针对锦汇花园对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对锦汇花园2期的营销进行策划安排。 禾瑞代理作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。 在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！ 禾瑞物业代理 2002/1/6 第一部份 市场篇 在现今激烈的市场竞争中，市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高锦汇花园销售，我们组织了一支具有专业素质的市调队伍，针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。 本案及周边市场情况的调查 对此市场情况的调查目的是：为了进一步发现锦汇花园的潜在市场和潜在需求量，掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。 1、市场中的需求情况 A、消费者的承受力 从对消费者的调查看出，在此区域置业的大部分消费者是有较稳定收入的白领一族，个体经商者和政府部门工作的一般干部，都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5-10万元之间（7成20年按揭），住房功能在两室二厅或三室两厅居多。 B、本案的目标市场情况 三室二厅双卫130－150平方米和二室二厅双卫单卫80－100平方米的户型，基本符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看，锦汇花园完全能控制在5－10万元之间。 2、主要竞争对手情况 香榭名苑：一期虽然是多层，但其销售情况十分理想，在没有现场售楼部的情况下也销售完毕，在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20亩,无形中提高了香榭名苑的价值,与锦汇形成了强烈的竞争对比。目前，2期销售100余套，最近将有强大的广告攻势。 二、价格的调查 1、影响本案价格的有利因素 A、羊西线待开发的土地逐渐稀少 物以稀为贵，近来在羊西线餐饮娱乐日渐盛名的同时，房地产开发也走到了白热化阶段，可开发利用的土地较少，土地由98年的50万元/亩猛增到100多万元/亩。 B、房市逐步上升 在众多开发商的努力下，该区域的房价略有上升，且新开盘项目特别多，在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。 C、金牛区政府努力营造该区域的投资环境 如占地20余亩的金牛广场；羊西线三环外的绿色长廊，创锦西名宅等基础建设等活动，为该区域创造了良好的投资环境和居家环境。 2、影响本案价格的不利因素 A、竞争白热化 为了抢夺市场，“锦城苑”尾盘每平方米降价400-600元， “绿杨新村”以2088元/m2起价，“新天地”进行变相降价,赠送装修等，引起了强烈反响。 B、市场的价格情况 名 称 最低单价 （元/M2） 最低总价 （万元） 最高单价 （元/M2） 最高总价 （万元） 优惠幅度 香榭名苑 2050 24 3010 38 按揭2%优惠，一次性优惠5% 格林花园 2580 40 3300 100 一次性优惠5% 锦城花园 3680 80 4130 133 一次性优惠7% 金都花园 2530 22 3080 62 一次性优惠5% 天鹅星座 2680 35 3680 80 一次性优惠5% 三、调查结论 通过以上的调查和研究，我们不难发现，本案所面临的市场特征： 1、市场竞争空前激烈 羊西线“餐饮娱乐一条街”的繁荣,带动了经济的发展,创造了良好的居家环境．因此，各开发商也都瞄准了这一福地,羊西线片区呈现出“你争我夺抢地盘”的情势。主要楼盘有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花园、金都花园、锦城花园、格林花园、新天地等。因此，抓住消费群，减低个案的空置率，回收资金就成为各案最重视的问题。也就造成了各案出新招，争抢消费群的激烈竞争格局。 2、市场供大于求 随着房地产市场的日趋成熟，土地使用率的日益减少，在同等大小的土地上能创造出更多的使用率，从而创造更大的利润空间已经成为各地产开发商必然考虑的问题。而电梯公寓的出现无疑是给每一个开发商注入一剂新的利润强心针。犹其在成都一、二环路内，寸土寸金的形势下，大量的电梯公寓像雨后春笋般不断涌现出来，确实在有限的土地上创造出更多的利润空间，但与此同时也加大了空置率。因此，如今的房地产市场供大于求的局面日趋严重。 3、消费者对电梯公寓的青睐程度不高 虽说电梯公寓近年来大量出现，但是它必竞属于一个新事物，不论其发展多快，新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面