合肥高层、小高层住宅市场调查报告.docVIP

合肥高层、小高层住宅市场调查报告 本次调查自2004年2月5日起至2月12日。历时一周。本次调查主旨为了解合肥房地产市场高层、小高层住宅的在建在售情况，分析其规划及户型特征。 一、市场状况： 时下，合肥的新建的小高层与高层住宅如雨后春笋般屹立在合肥的城里城外，吸引了大家的眼球，也受到许多的购房者关注和喜爱。小高层突显了其住宅层次高，遮挡少，通风采光好，安静及无粉尘污染等特点。 纵观合肥小高层市场，其在区域分布上存在很大的差异，蜀山区和包河区楼盘较多，且蜀山区的建筑规模也较大，如以5万平方米为线，小于此线的小高层楼盘的占总量的56%左右，而10万平方米以上规模的仅占有25%左右，蜀山区就占了其中30%左右。 从开发时间上来看，瑶海区的小高层开发较早，大部分都是现房阶段，部分已清盘，该区的小高层销售以元一时代花园最为突出，已100%售出，且销售周期不长。虽然蜀山区小高层数量最多，单体规模较大，但目前大多尚处于待建和在建阶段，部分楼盘尚未主推小高层及高层住宅，据了解，今年的夏秋季节将是蜀山区高层、小高层住宅推出的强档时期。 二、规划形态 合肥目前的小高层楼盘中，只有26%的是属于单一的小高层社区，而综合型的则占了74%左右，这些综合型楼盘多以包括多层、小高层、高层和别墅的建筑形态为主。 在业内有一个普遍的观点，就是“用多层来挣销售额，用高层、小高层来挣面积”。在这种观念认识下，高层、小高层在小区规划中往往是边角料，被摆在了一个附属的位置，在目前小高层还没有真正成为房产业主潮流的情况下，大量的综合型小高层、高层楼盘仍将在一段时间内主导于合肥的房产市场，从开发商的角度来说，也是顺应市场的一种较稳的方式。 另一方面，在小区的规划布局上，本市的高层，小高层住宅已打破了传统的拼命追求建筑容积率的状况，而是通过合理的布局，体现整体规划的空间尺度，充分发挥和创作景观效应，最大尺度的利用现有景观，进一步体现开发商以人为本的开发思路。 在空间尺度的运用中，不少小区采用围和的方式来实现空间的开放性和自由的广阔性。有的综合型小区则讲究整个小区天际线的变化，南低北高，错落有致，或由西向东阶梯式提高，突出层次感，使观景面积大大提高。在现阶段，那种开窗即景，俯视花园的都市景观住宅，其价值正不断提升，景观系数的重要性正在突破传统的朝南系数的要求，小区整体规划上越来越注重点、线、面的结合，将每幢建筑的造型，景观，空间和容积率都作了综合考虑，高度体现高层、小高层住宅的人性化特征。 三、建筑配套 目前，合肥的各个高层、小高层的开发商都在大肆宣传各自项目的配套如何完善，智能化系统如何齐全等项目特点，突出了学校、商场等便于日常生活的配套，强调会所的功能齐全等。 从本次市调的情况来看，合肥的高层、小高层社区配套都不是十分齐全和实用，部分规模较大或多个项目形成的组团式住宅区，其配套较为完整，而大都数则已借用固有的市政配套和生活配套为主。在众多小区中有70%以上都有自己的业主会所，分析后发现，这些会所都没有体现它自身的利用价值。从使用范围来看，这些会所大多为社区会所，单单只面向社区业主，也用采用会员制的，其中部分会所为确保经营持久，不得已也对外服务，且多为生活型和健康休闲型会所。到目前为止，本市真正投入使用服务于业主的会所还为数不多。 在建筑本身，因为是高层、小高层住宅，电梯的品质和品牌也倍受购房者的关注。据调查，目前在建在售的高层、小高层住宅的电梯品牌中，以日立和三菱居多，且大都为国内生产，如永大日立和上海三菱等。也有极少用原装进口电梯的，如元一·美邦国际采用的是芬兰通力电梯。 同时，高层、小高层住宅区别于普通多层住宅的一个显著特征就是每栋楼里都存在电梯井与入户电梯厅的处理问题，在调查中得知，合肥目前的高层、小高层住宅在这一方面处理的都不是十分完善。明显的就是为增加总建筑面积而忽视了电梯厅做为楼宇入口的重要性，都略显小气，无机房电梯使用率偏底，装修标准上也较普通，与整幢楼宇的整体效果不搭配，让人有金玉其表，败絮其中的感觉。 另外，随着人们生活水平的提高，有车一族的数量在飞速增加。兼于这一点，开发商在建筑产品时就充分考虑到这个对业主未来生活十分有利和方便的配套，明显能发现，现阶段开发在建的小区在车库车位的配比上比例明显大于以前，最多的已达到户均比例在50%-70%左右。而且车库的建造也越来越多元化，充份利用每一块可利用场所，如楼宇下、地面、地下等。 另一方面，在物业管理上，均聘请知名物业公司担任管理，各个项目的收费标准都大致相同，区别不大。从调查中得知，目前的合肥小高层住宅物管费多在1.00元/M2左右,含电梯费且不分楼层.只有少数小区高于这个标准。同比来讲，这个收费标准已略低于开发销售前期销售人员对外报称的预估价格标准。 四、价格趋势 众所周知，合肥的房价在全