完善农村宅基地使用权流转的法律规制.docVIP

PAGE PAGE 10 PAGE PAGE 9 前言 随着社会经济的不断发展，农村居民用地闲置现象日益增多，导致我国土地资源的浪费。由于房价居高不下以及小产权房等问题，住宅用地隐性流转市场正在扩大。更因为缺乏健全的法律法规，许多住宅用地流转案件经常发生纠纷，损害了农民的利益。正是因为如此，2 018?年?1?月?2?日，中共中央、国务院发布了新世纪以来第?15?个以“三农”工作为主题的中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。 同月?15?日，中央农村工作会议提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，以此来保护农民土地财产权。因此，必须更加重视我国农村居民用地使用权的流转。由此可知，如何在法律与政策两方面来保障农民财产权益是现阶段的重中之重。 1 我国宅基地使用权流转概述 1.1 我国宅基地使用权流转的现实需求 1.1.1 农村宅基地的超标占用以及闲置率上升 由于城市化进程的加快，农村出现了一定程度的“人走房空”以及“空心村”的现象。农民在城市买房，许多大学生在毕业之后并不愿意返乡，往往会选择留在城市就业或者创业，从而导致大量的农村宅基地及农房被闲置、荒废。村委会对于农村宅基地的管理十分混乱，例如，一家结婚生子会嫌弃原有的宅基地面积太小或所处的位置不好，就会申请新的宅基地，即使建好了新房，老房子也不会退还给村委会。最重要的是，农村居民土地使用权流转在耕地保护方面也存在诸多不足。未经村委会批准，私自建房、扩大宅基地的用地面积、占用耕地和道路的案件数不胜数。 更重要的是，在城市购房后，多数农户同时享有其父母在农村的房屋，因为工作、生活等原因而在城市居住，由此导致了农村的房子发生了闲置，产生了“一人数房”而部分集体成员有迫切住房需求但却无宅基地可申请的怪现状。社科院农村所发布《中国农村发展报告(2017)》，指出我国农村闲置宅基地约3000万亩，大概是城市建成区面积的37％，并远超城市住宅用地总面积。因而，农村宅基地浪费现象十分严重，那么如何合理利用国家的土地就成为了国家的头等大事。 1.1.2 农村宅基地具有隐形流转的市场 现今，城市化进程的快速推进和户籍制度的放宽，导致地区间人口流动加快。外来人口的购房需求也在不断地上升。由于宅基地流转价格低，农村建房的成本低，因此，具有流转的天然价格优势，给农民的“隐形流转”带来了很大的诱惑。作为购买的一方，可以以比较低廉的价格去购买农房。即使不能登记确认权利，但在利益的驱动下，农村住房“隐形流转”的现象依然是普遍存在的。作为卖家，可以将自己闲置的宅基地转让出去，以此来获取利益。综上可知，即使现如今法律以及行政法规规定禁止农民自由流转宅基地使用权，但此情况还屡禁不止，宅基地流转的隐性市场还在不断扩大，该市场杂乱无序，对农民的权益无法进行根本性的保护。农村居住用地的“隐形流通”相对集中，主要集中在城市郊区、旅游景点、集镇、道路交通便利区等地方。这些地区的流转大部分表现为外部流转。而在一些偏远且交通相对不便的地区的村庄，居住用地使用权的流转就相对较少，而且基本上都是内部流转。“小产权房”是住宅用地使用权“隐形流转”的典型外部流转形式。这种现象大多集中在北京、上海、广东等大城市。 1.1.3 农民将宅基地转化为其生存的资本 由于城市化的进程加快，农民将宅基地转化为其生存的资本，原因如下：第一，农村人口由于打工、升学、参军、经商等等原因离开其原来居住的农村，并且在城市定居，从而获得户口买房，因此将在农村的废弃的原有的宅基地卖出。第二，在市场需求旺盛的城乡土地开发过程中，农民利用自有宅基地使用权开发房地产，以此来获取相当多的利益。第三，农民出售、租赁和典当他们的宅基地，以此来获得资金或其他融资需求。四是集体成员之间为了改善其居住环境而进行的宅基地买卖。综上可知，宅基地作为农民现有财产的一部分，即使现如今的法律以及行政法规规定禁止农民自由流转宅基地使用权，但是由于农民的生产生活需求，这种情况并没有停止，宅基地流转的隐性市场仍然在不断扩张，从根本上说，要改变这种现状，就必须实现宅基地使用权用益物权的完整性，实现宅基地使用权的产权性质，使农民获得融资。 1.2 现行立法与宅基地使用权流转的实践不一致产生的矛盾 1.2.1 农村宅基地使用权流转的法律现状 现今相关法律的规定有：一是根据《中华人民共和国宪法》（以下称《宪法》）中的规定可知，任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。《宪法》第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所