天津写字楼综合项目研究应用报告.docVIP

天津写字楼项目研究汇报-研究汇报 摘要：? 宏观形势判定宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能造成未来竞争愈加猛烈。? 供给市场1、 甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。2、 硬件水平上，天津市平均水平，电梯数和层数比为6层1部，电梯数和单层面积比为250平米1部，车位比则为万平米25部到33部。新入市写字楼硬件水准相对较高，但超出平均水平硬件标准并不能单纯支持价格和销售速度。区位仍是用户选择写字楼最关键原因。3、 外资高水平物业管理企业引入对写字楼吸引力决定作用不强，处于辅助作用。4、 在中心区域，用户对租金敏感性较低，软硬件条件提升可有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件提升则对租金影响有限。? 需求市场1、 用户对写字楼位置全部绝正确重视，市中心区域写字楼租金有着显著优势。2、 除十一经路等极少数区域外，各区域全部有相对集中业态作为主力。而租用面积在300平米以下为多。用户行业集中对区域产品招商有着相当帮助作用。3、 销售速度难以得到确保是天津市写字楼市场普遍难题。? 潜在市场上潜在市场竞争猛烈。项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应愈加显著。? 本案可行性提议1、 本案现在推出市场可实现租金1.8元/天?平米，售价为5996元/平米。2、 若本案三年后推出，则租金2元/天?平米，售价6551元/平米。3、 兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。相对而言，酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。提议缩小写字楼体量，增加酒店式公寓或服务式公寓比重。4、 如一定坚持写字楼定位，则提议前3—5年由松江集团自行持有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避早期销售价格过低或销售速度过慢窘境。5、 相比而言，针对物流类企业、SOHO自由职业者或总部经济全部有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求不确定性仍是价格实现最大瓶颈。?目录第一部分：市区存量写字楼情况 5一、宏观经济运行情况 51、 天津市GDP、人均GDP分析 52、 全社会固定资产投资情况 63、 招商引资情况 74、 政策计划对写字楼影响 8二、供给情况 81、 存量写字楼总体规模 82、 写字楼区域分布情况 93、 各区域写字楼细部特征 144、 写字楼物业及配套情况 175、 写字楼供给情况小结 19三、需求情况 191、 各区域写字楼租金、入住情况 192、 各区域写字楼售价情况 223、 各区域写字楼入住客群特征 234、 写字楼需求小结 29第二部分：写字楼市场变动趋势 30一、未来三年潜在写字楼规模 30二、潜在写字楼分布情况——写字楼分布变动特征 31第三部分：本案可行性分析 33一、区域现实状况概要 33二、地块特征，可视、可达性 33三、估计租金、售价 341、 市场法 352、 收益法 353、 租金、售价最终确定 36四、收益实现路径分析 371、 银行 372、 保险企业 383、 IT企业 384、 物流类企业 395、 化工实业类企业 39五、收益成本对比—本案操作方法提议 401、 实际成本对比 402、 机会成本比较 403、 本案操作提议 40第四部分：总结?? 本案写字楼可行性 41?第一部分：市区存量写字楼情况一、宏观经济运行情况1、 天津市GDP、人均GDP分析?长久以来，天津经济水平保持了两位数增加，整年实现地域生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增加15.7%，增速比上年加紧0.9个百分点。前三个季度完成地域生产总值2477.64亿元。预估整个经济仍将保持较高增加速度，经济长久稳定增加为地产发展发明了良好经济环境。从现在发展现实状况来看，天津正在面临一个新转型期。作为国民经济晴雨表，天津写字楼市场得到了宏观经济强力支撑。2、 全社会固定资产投资情况?，天津固定资产投资达成1258.98亿元，突破1200亿元，同比增加20.28%。1-9月，全市完成固定资产投资1045.47亿元，同比增加10.8%，继续保持快速上涨。估计也仍将保持较高增加速度。固定资产投资额是反应一个地域房地产市场热度关键指标，天津固定资产投资额连续快速上升，表明房地产仍处于上升通道中，仍有深入稳定发展潜力，不过，投资过热也轻易造成供给过剩，需加以警惕。 ? ? ? 3、 招商引资情况? 吸引内资情况?截至10月底，外地在津投资协议额353.5亿元，同比增加144.63%，完成年考评目标146.41%；实际利用内资额203.7亿元，同比增加128.82%，完成年考评目标122.94%。? 吸引外资情况，天津共引进直接利用外资项目1309个，同