对投资性房地产会计核算问题的再探讨.doc

《对投资性房地产会计核算问题的再探讨》 【摘要】：我国的投资性厉地产随看改革开放的不断深入，英规模不断壮大，经济业务 种类繁多，错综复杂，为加强对房地产业务的核算与管理，新企业会计准则对投资性房产的 定义、计量及会计核算的具体方法都作出了明确的规定，但理论研究与实践表明，投资性房 地产会计核算上仍存在着许多的不足Z处。本文仅就此进行-些探索，以供读者参考。 【关健词】：投资性启地产 【关健词】：投资性启地产 会计核算探讨 投资性厉地产是指为赚収租金或资本増值或两者兼有血持有的房地产，它主耍包括己出租 的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和己出租的启屛及建筑物。投资性龙地 产通常以成本模式进行后续计量，在满足特定条件下才可以釆用公允价值计量。以成本模式 进行后续计弟的投资性龙地产计提折山或摊销，而以公允价值模式进行后续计帚的投资性房 地产则不计提折旧或摊销，并且，投资性房地产无论以成本模式或以公允价值模式计量，两 者所形成的收入或已实现的收益无论何利「情况一概都直接计入或最终转入其他业务收入。从 长期来看，虽然不会对企业的最终利益产生影响，但这种处理方法，会影响到企业特别是上 市公司各期利润的真实性，给上市公司以调控利润的空间和时间，进而也谋导广大的投资者 和消费者。同时，也给我们対投资性房地产的管理与会计核算造成了一?定的混乱。因此，进 一步探讨投资性厉地产的会计核算问题，有着广泛的现实与深远意义。 一投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题及处理办法 投资性启地产准则规定，采用成本模式核算的启屋或建筑物的后续计最，按固定资产的 有关规定进行后续计彊，按期（月）计提折山，存在减值迹彖的，按照资产减值的有关规定处 理；采用成本模式核算的土地使用权的后续计量，按无形资产的有关规定进行后续计量，按 期（月）摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理°而对投资性厉地产采用公允 价值模式计量的，不对其计提折旧或摊销，也不进行减值测试。 诚然，对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销，并于期末进行减值测试，这 无疑是止确的，但对以公允价值模式计量的投资性龙地产不计折旧或摊销，应以资产负债表 口投资性启地产的公允价值为基础调整英账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损 益。这既不符合收入与费用配比原则，也将会影响到企业特别是上市公司各期的利润水平, 使得上市公司利润虚增，影响了企业各期财务成杲的真实性、准确性和可靠性，从而达到了 操纵利润、粉饰报表的目的，进而误导了广大的投资者与消费者，损害了广大投资者与消费 者的利益。因为，投资性厉地产是企业已出租或持有并准备増值后出租的十?地使用权和已出 租的房屋及建筑屋，其在出租期间都会发生有形或无形的损耗，其成本与费用是实实在在地 发生了，因此，根据收入与费用配比原理，也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销的方法, 对以公允价值计量的投资性房地产在存续期间按其成本进行计提折IU或摊销，以真实的反映 企业乞期的利润水平。企业可设置和通过“投资性房地产折旧（摊销）”科目核算，也可在 “累计折旧（摊销）”科目下设置“投资性房地产折旧（摊销）”明细科目对投资性房地产 进行明细核算。 二投资性房地产处置核算存在的问题及处理办法 投资性房地产准则规定：当投资性启地产被处置，或是永久退出使用且预计不能从其处 置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性龙地产。企业出售、转让、报废投资性房?地产 或者发生投资性龙地产毁损，应当将处置收入扣除英账面价值和柑关税费后的金额计入当期 损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“英他业务收入”科目，按投资性房地产的账而价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计 量的投资性方地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入英他业务收入，若存在原 转换日计入资本公积的金额，也一并转入。 这一规定存在有如下问题：一是，没有区分投资性龙地产出售、转让或者报废、毁损 等具体情形，两者在核算上存在一定程度的差别，出售、转让的处證较为简单，可以克接从 售价收入中予以扣除，而报废、毁损的情况却很复杂,两者在会计处理上…概而论,显然不 妥；二是，投资性房地产，特别是房屛及建筑物这种投资性启地产，在出售、转止或者报废、 毁损吋所发生的淸理费用及相关税费不进行核算，而是直接从处置收入屮子以扣除，将扣除 后的净损益计入当期损益，这显得过于简化。因为，投资性房地产与固定资产一样，其出售、 转让或者报废、毁损过程中所发生的费用情况较多且较为复杂，况口，在会计核算也可能会 存在一个时间差，如果按现行的会计准则这样处理，会很容易造成了实物管理与会计核算上 的混乱；三是，作为龙屋及建筑屋的投资性房地产的处置收入计入其他业务收入，形成了营 业利润，向作为固定