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国房地产市场宏观调控问题探析 2007/05/28 [摘要]自2003年以来，国家多次出台房地产市场宏观政策，取得了一定成效。 但是同时反映出一些问题。本文是从房地产市场发展的宏观经济、社会环境以及自 身特点等方面，分析房地产宏观调控现存问题的原因，并提出了相关政策建议。一、 国房地产价格与调控政策的现状及评价 1、房地产市场过热 2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。而部分城 市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米， 房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。 2、宏观调控仍待完善 面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策 措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项 指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控政策的经验，一 般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年 的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显 ：2006年一季度全国70个大 中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国 房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房 地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关 的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005 年增长了8个百分点。 2007年1月的数据显 ，在房地产市场经历了 国六条”调控 的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市 新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨 幅高达10.4%。 二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析 房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多 的考验。 1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控 长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的 上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房 价高居不下的重要原因之一。 2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温 上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。随着广义货币年 增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断 膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维 持在7%-10%。 同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产 投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交 易价格上涨 形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产 能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。 3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰 我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超 出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋 势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入 者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25 年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间 大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛 财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市 场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在 投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置 率仍然高居不下。 全国范 内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%， 严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21 亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空 置率再次抬高。 4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大 随着经济的发展和人民生活质量