对消费者购房行为的影响因素的分析.doc

PAGE PAGE 5 对消费者购房行为的影响因素的分析 摘要 本文站在普通消费者的视角上，对影响我国消费者购买房产品的诸多因素进行定性分析，并用穆迪顺序图法对各个因素的影响程度予以排序，再对比当前我国出台的各类刺激消费、拯救房市的措施，从而说明消费者、销售商（包括投资商、承建商和销售中介等）和政府在房产品市场上的不同作用。 关键词：购房，影响因素、排序、分析 引言 1994年国务院出台的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中指出：“将住房消费领域的实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币分配方式，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。随之我国房产品市场逐渐活跃起来。 近年来虽然房产价格持续走高，但购买商品房却已经成为我国普通民众解决住房困难和改善居住条件的首选，同时在业界也涌现出许多有关房价的定量分析和房改实践总结的文章，这些分析总结对政府的房产市场的监管和销售商的市场开发都有许多启示，但对普通民众购房行为的研究相对不足，而深入研究普通消费者的购买行为，系统解析消费者对商品房的购买过程，不论是从市场营销的角度还是从消费者行为研究的角度都有一定的价值。 分析影响消费者购房的主要因素的基本思路 （一）确定问题 分析影响消费者购房行为的主要因素有哪些，并对其影响程度进行排序。 （二）对影响因素的分析 影响消费者购买行为的因素很多，我主要从个人因素、房产品因素、政策因素和经济因素四个方面进行分析。 消费者的购房行为首先受其自身状况的影响，在此我仅就表征消费者经济实力、职业地位并制约其消费偏好的收入情况、就业前景、居住现状、储蓄水平四个因素进行分析。 其次，作为消费对象的房产品因素也会极大的影响消费行为，其中包括房屋售价、销售策略、施工质量、户型设计、周边环境。 第三，国家通过利率、契税、福利等政策因素对房产市场的调控对消费行为也有很大的影响，包括土地规划政策、银行利率、住房福利政策、交易契税。 第四，经济因素作为消费者购买行为发生的宏观背景对消费有一定影响，主要包括表征物价水平的CPI，表征国家经济现状的经济增长率的GDP，房产市场供需情况以及人口流动情况。 各个影响因素与购买行为的关系如图1。 图1 影响因素的因果分析图 图1 影响因素的因果分析图 影响消费者购房的因素 影响消费者购房的因素 （三）对影响因素进行排序 1、影响消费者购房行为的因素，如表1 。 2、利用穆迪顺序图法对影响因素的影响程度进行排序，如表2。 注：表中N*＞N＞N- 3、影响要素排序图，如表3，表4。 总结说明 根据以上对影响我国消费者购房行为的主要因素的分析，可以看出： 1、收入情况、储蓄水平、就业前景和居住现状四个个人因素列在影响因素排序的前四位，说明消费者购房是建立在个人财力状况基础上的理性消费行为。因此销售商应该依据消费者不同的财力基础，有针对性的在营销过程中把销售对象合理划分，建造适应不同人群的房产品，建立相应的分级消费市场，满足居民住房需求的同时充分开发市场并赚取最大利润。 2、房屋售价等房产品因素的排名紧随个人因素之后，说明当前消费者对不断攀升的房价十分关注，同时也对房产品质量就极为关心，但购买过程中买卖双方对房产品质量方面的信息获取并不对等，房产市场上消费者因缺乏相关专业知识和销售商的恶意隐瞒，从而对所购房产品质量信息的获取不足，由此引起的退房纠纷也层出不穷，在这方面政府质量检验监督部门可以起到关键作用，不但可以引导商家建立一个健康的房产交易市场，而且可以保证消费者住上安全满意的住房。 3、在17个影响因素中，政策因素中的住房福利政策排第6位相对靠前，而银行利率排12位，交易契税排15位，土地规划政策排16位都比较靠后，说明住房公积金、医疗保险、失业保险等福利政策等对消费者的购买行为也产生较大的影响，国家行政方面可以在基本保障制度上加大对中低收入者的补助，从而大幅改善普通居民的生活状况；同时数据分析也可以部分的说明前期政府为了应对经济危机的冲击采取的多次降息、调低契税、购买空置房等拯救房市的行为未能逆转房市萧条现状的原因。 4、表示消费宏观背景的经济因素排序比较靠后，说明房产品的购买行为对国家宏观经济环境变动的敏感性较差，对于作为生活必需品的住房的需求是强烈和紧迫的。房产品是一个家庭购买的“大宗商品”，是一个长期耐用商品，不管国家宏观经济形式好坏与否，从个人角度来说购买需求比较稳定；另一个方面，说明地产业由于改革过程中存在的制度漏洞和人为炒作等多种因素带来的暂时的经济泡沫必然会由于消费者购买行为的长期稳定性而破裂，这次经济危机只是加速了这个泡沫破灭的过程。 参考文献 [1]戴锋，吴松涛，刘靖旭，秦子夫. 现代管理工程 北京：国防工业出版社，2007. [2]戴锋、邵金