慈湖综合项目概念性规划方案设计任务计划书.doc

马鞍山慈湖地块计划设计 建 议 书 二零一二年六月十五日 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 序言 - 3 - 一、区域概况及市场分析 - 3 - 1. 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展计划 - 3 - 2. 马鞍山市房地产概况 - 4 - 3. 在售楼盘和同质楼盘情况 - 6 - 二、项目概况及定位分析 - 9 - 1. 项目区位及基础情况 - 9 - 2. 本项目特点分析（SWOT分析） - 10 - 3. 项目目标用户群分析 - 12 - 4. 项目定位 - 13 - 三、 计划设计提议 - 14 - 1. 技术经济指标 - 14 - 2. 总体计划基础标准 - 14 - 3. 总体计划关键 - 14 - 4. 项目总体布局提议 - 15 - 5. 户型配比及设计提议 - 16 - 6. 配套商业计划提议 - 17 - 7. 单体建筑设计提议 - 18 - 8、 配套设计提议 - 20 - 序言 马鞍山慈湖119.5亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部，紧邻南京滨江开发区。为愈加好对项目进行整体定位，开发适销对路产品，在对区域市场进行充足调研基础上，结合本项目所处区位及特点，形成了本项目标产品定位和计划提议。 一、区域概况及市场分析 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展计划 马鞍山在安徽省东部、长江中下游东岸，地处北纬31°4642~31°1726和东经118°2138~118°5244之间江苏南京接壤，区划调整后辖3区3县，土地面积4042平方公里，总人口228万人。属北亚热带湿润性季风气候，季风显著，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。马鞍山年平均温度在16℃左右，最冷为1月，平均温度3℃，最热为7月，平均温度在28℃左右。 多年来马鞍山市综合经济实力不停增强，经济总量排名全省第四，中国生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等 关键经济指标总量位居全省前列。，全市实现生产总值（GDP）1144.18亿元，首度突破千亿大关。全市城市居民人均可支配收入27329元，全市农民人均纯收入为9505元，均居全省首位。 慈湖高新区在马鞍山东北部，包含慈湖工业园、金家庄工业园和马鞍山软件园三大经济板块，园区内工业门类齐全，现有法国圣戈班、台湾中橡、广州立白、丰原生化、申能集团、首创水务、大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国企业和中国上市企业和金星化工集团、方圆企业、巨龙企业等省内著名企业共215家入驻，其中亿元以上企业36家。马鞍山市明确提出“1255”城市发展战略，即由一个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功效区共同组成城市空间布局体系。慈湖高新技术产业开发区作为5个产业功效区之一，经安徽省政府同意现在正向国务院申报国家级高新区 园区发展目标：以“一新两高”（新材料、高端装备制造、高端服务业）产业为关键，即做大做强新材料产业，做精做深高端装备制造业，主动培育以现代物流为关键高端服务业。到，园区工业总产值达成1300个亿，到成为含有国际影响高新技术产业基地，工业总产值达成3000亿。 园区战略定位：城市发展新城区。高标准推进慈湖高新区城市基础设施建设，完善城市配套功效，促进产业和城市融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环境，深入完善宜居宜业环境，打造城市发展新城区。 马鞍山市房地产概况 2.1 马鞍山房地产概况 回首过去，“调控”似乎成了全国楼市一个主旋律，新国八条颁布、关键城市监测、剑指二三线城市限购、3次加息7次调动银行存款准备金率，密集政策颁布压楼市喘不过气来。但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热之中楼市逐步恢复了理性，正是这些改变，才让购房者又重新看见房价下行期望，才有了各路教授、学者出色言论和演说。 马鞍山楼市从去年3月份以来，成交量和价格全部开始下滑，，马鞍山市（不含和县、含山）新建商品房（不含安置房、保障性住房）成交6188套，成交面积为65万平米，成交均价为6075元每平。和去年相比，在成交套数和成交面积上有了很大程度下滑。 2.2 马鞍山市消费者对住房偏好分析 （1）区域偏好。江东大道沿线、湖东南路沿线和其它老城区是居民选购房屋关键区域。选择江东大道沿线和其它老成区是居民选购房屋关键区域。选择江东大道沿线占有购房意向人群23.7%，选择湖东南路和湖西南路分别占8%和7%，慈湖河路两侧和湖南路两侧各占5.19%，其它老城区占29.63%，选择滨江新区、秀山新区、博望新区、开发区周围和当涂县和其它偏少，总共仅占21.48%。 （2）面积、户型和房屋类型偏