怎么看评估分析报告.docVIP

怎么看评定汇报 最近市场上出事项目不少，而且很不少全部包含到估值过高问题，最近最轰动估量就是实名举报华润集团宋林事情了。即使中介机构是应市场经济发展而生，其作用在于降低交易成本，不过毕竟中国中介机构大部分全部是因国家政策被迫从政府部门脱钩改制而来，并不是因市场发展而产生，责任感和技术水平全部良莠不齐。审查评定汇报成为各金融机构业务人员和风险控制人员必修课。那么对于一份评定汇报到底该怎么去看，关键是在哪里？作为一个常年从事此项工作估价师，说一说我审查汇报心得。假如你是汇报老手就不用往下看了，这里只是提供部分基础方法。 现在金融机构常见评定汇报是房地产估价汇报和土地估价汇报，首先怎么确定估价对象该使用房地产估价汇报或土地估价汇报呢？现在在评定行业划分方法是工程是否出正负零，也就是说，假如在建工程出地面了则出具房地产估价汇报，假如在建工程还未出地面则出具土地估价汇报。对于在建工程或房地产也能够单独出具其所占有土地独立土地估价汇报，不过这类评定在金融机构比较少见，假如出地面在建工程或房地产出具了土地估价汇报，汇报审查人就要注意了，是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。 拿到评定汇报后首先看看评定汇报基础信息是否合乎要求。首先是估价机构资质，翻到汇报最终面附件中，现在金融机构所使用评定机构多是一级机构，那么她们资格证书是什么内容呢。房地产估价机构资质证书在资质等级上直接写是一级，土地估价应该含有两个证书，其中一个是土地评定中介机构注册证书，在执业范围上写是全国范围内从事土地评定业务，注册号是字母A开头，一个是土地评定中介机构资信等级证书，资信等级应该为A。现在中国顶级机构应该同时含有最高人民法院指定司法判定评定资格和达成国际互认RICS组员资格。看完机构资质后，对于土地评定汇报还需要注意封面，依据国土资源部要求，自1月1日起，全部土地评定汇报不分机构登记和评定目标均需要报国土资源部立案，注意，是国土资源部立案，不是地方国土局立案，立案后土地估价汇报在汇报封面应该同时印有唯一立案号、查询码和二维码，对于没有立案土地估价汇报一定不要使用。 看完这些基础信息后，接下来就是要看汇报关键内容了，很多汇报使用人拿到汇报第一眼是看评定结果，对于一个专业汇报使用人来说，第一眼应该是看评定汇报中特殊事项。特殊事项通常是估价师对项目特殊问题部分特殊处理手法，经过此部分能够深入了解项目存在问题。一样，估价师也会充足利用此部分特殊处理来得到调整评定值和摆脱本身责任目标。翻开土地估价技术汇报“第一部分总述”中“十、需要特殊说明事项”，翻开房地产抵押估价汇报“估价假设和限制条件”部分，这是估价汇报最关键也是最轻易藏污纳垢之所在。对于在经营或拟开张商业物业，在这里你需要注意物业租约情况描述和处理方法；对于计划空地，需要注意计划中分类用途设计面积处理，我曾经见过空地只计划了一个地上容积率，估价师私自设定有地下建筑面积，在汇报中描述是参考该项目一期开发设计方案。在这里尤其要注意大型在建项目只抵押一部分土地及在建工程事情，对于抵押部分所占土地面积计算，通常采取分摊法，也就是用抵押部分计划建筑面积除总计划建筑面积去分摊土地面积，可能会有估价师采取分割方法，通常分割方法是需要测绘机构出具土地分割测绘汇报（前提是国土局同意该宗土地分割办理新产权证），可实际操作中估价师出于部分特殊目标会自行或让融资人经过图纸进行简单测量而得，应该杜绝这类处理方法存在。对于土地或在建工程经济技术指标，根据正确度从细到粗，应该逐次使用施工许可证和建设工程计划许可证、建设项目计划设计方案经济技术指标、计划设计条件审定通知书、土地出让协议及其所附建设用地计划设计条件，依据项目标进度，评定汇报应该优先使用正确计划指标，汇报使用人需要尤其注意这些证件后面附件。除了含有法定依据外指标，应该杜绝估价师自行设定经济技术指标，对于特殊情况需要设定指标，应该遵照谨慎标准进行设定，比如商住用地没有要求商业和住宅百分比，那么就需要估价师依据周围小区情况设定，对于相对偏离商业中心小区，尤其是新区，商业基础能够设定为0，其中小区商业部分应该控制在10%左右。最近几年各地政府全部在将保障房捆绑到商品房中去，所以，我们需要在评定汇报中看到项目立项批复和计划文件，再看看特殊事项中是否有这类问题和对问题处理方法。去年，我们曾经接了一个环渤海地域一个新区在建工程抵押评定项目，估价师就发觉建成住宅关键是作为招商引资优惠手段，向资方提供低价宿舍使用，我们在评定中就充足考虑了此问题，评定值自然无法达成信托经理要求。一样在今年1月，我们在江苏评定一个发债项目，住宅用地作为估价对象，可是经过调查，该宗土地为回迁房安置用地，而且已经完成了部分安置，断然拒绝为其提供抵押评定。 评定汇报中特殊事项很多很多，在此无法一一列举，需要汇报使用人逐字阅读，将此