政府是否应该调控房价.doc

PAGE PAGE 1 政府是否应该调控房价？ 20世纪结束的前几年，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力。为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这些政策充分刺激了房地产行业的发展。这些年，房地产行业连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件。房地产行业成为中国经济增长的领头羊。 2003年以来，我国的房地产市场出现过热的现象，显露出了区域性、结构性等问题，表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，部分地区房地产建设规模偏大等现象。2005年以来，部分城市房价继续走高，房地产的投资性与投机性需求日益增长，部分城市的房地产市场已经开始出现泡沫，不仅威胁着房地产会融的安全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。房地产的自身特性以及房地产业的运行现状，期待着我国政府对其进行有效的调控。2003年以来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构不平衡等现象。 1．国外研究现状 国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的代表学者1有：Wite。M．(1975)、J．E．Richard(1982)、Wheaton和William C．f1993)等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿(1996)研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性：Dennis J．Mckenzie和Richard M．Bettsfl996讨旨出了政府干预住房市场能够改变市场经济作用所不能满足的地方，并提出政府介入住房方案。 2．国内研究现状 随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究。粱运斌(1996)研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌(1999)研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华(2000)提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谭刚(2001)提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思；谢经荣(2001)在《地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴》中对地产泡沫与金融危机的传导机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良(2003)等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；曲波(2003)提出了房地产经济波动宏观调控的六要素；胡睿宪(2003)从宏观及理论角度研究了北京房地产市场宏观调控问题；董藩等(2003)研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。 国外对房地产市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，但由于土地制度、社会制度等国情不同，不能直接拿来运用。国内对房地产市场的宏观调控也做出了一些研究，但很多研究仅限于理论层面，很少从深层次上去分析宏观调控发生作用的阻碍机制。伴随着房地产行业在我国经济中的飞速的发展，政府对它具体的调控也开始迅速地走向成熟，在这一过程中，我们不仅需要房地产调控的宏观理论，更需要深入分析宏观调控效果及其产生原因，以细化的调控体系，做出更有针对性的政策建议，逐步完善我国的房地产宏观调控机制，这些是需要对前人的研究进行补充的。 一·现状——宏观调控的背景描述 一．房地产源头市场的发展现状 土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地市场是房地产市场体系的源头市场。改革开放以来，在我国房地产行业调控政策的指引下，中国土地市场发生了重大变化，其建设也取得了很大成效：国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；确立了新的土地用途管制制度、收益分配办法、收购储备制度，完善了土地调查登记制度；土地公开交易的市场服务体系逐步形成。 土地开发面积。 随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，由于土地资源是有限的，很多开发商2002年开始大量的囤积土地，2005年，据!国家统计局对30